「风下之乡」沙巴论坛 - 沙巴人聚集之地

 找回密码
 加入
搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 2410|回复: 23

[转载] 为什么我们买不起房?

[复制链接]

229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

发表于 2016-4-21 17:02:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
星洲日报

为什么我们买不起房?

2016-04-21 10:33

房价近年腾飞,以2011年为例,当时雪隆地区一间公寓叫价约25万令吉,短短5年后的今天,房价已翻倍至50万令吉或更高。

薪资的涨幅不及通货膨胀,因此许多中等收入者很难买到城中的房子。

有调查指出,从2005至2014年,房价升值了72%,平均每年增长约6.7%。

根据统计局今年进行的购屋能力调查显示,如以2014年吉隆坡的屋价和收入比率评比,吉隆坡和檳城人已经陷入严重无法买房屋的窘境。

虽然自2011年房价平稳发展以来,首次出现负成长;其中交易量下跌5.7%,而交易价值也跌8%,但是城市房价与实际购买力差距太大,薪资的涨幅也不及通货膨胀。

就连国家银行也劝告收入不高的人士:勉强买屋没幸福,租屋子就好。

建屋费 佔屋售价三分一

根据建筑行內人披露,承建房子的费用,佔了房子售价的三分之一,那么造就房价高企不下的其余三分之二因素是甚么呢?

双威建筑顾问关和贵受访时指出,另外三分之二除了是发展商的盈利,还有手续费、延迟工程的费用、土地价钱、发展费用、排污和输水系统安装费用、销售人员的抽佣,律师费等。

GST对建筑业衝击不大

根据建筑材料价格指数,2000年至今,建筑材料上涨幅度並不高。他不讳言,政府去年实行的消费税(GST)对建筑业的衝击不大,主要原因是同一时间,全球的建筑材枓需求量下降,造成建筑材料价格调低。

这也意味著建筑材料的成本,並非是导致房价飆涨的主因。

关和贵认为,承建房子的利润约5%以上,相较於其他东南亚国家,大马的建筑成本相对较低,这很大可能是,大部份的建筑材料如石灰、钢筋等是在国內生產,並且僱用工资较廉宜的外劳。

“不过,政府各个部门批准项目过程太久,这些非直接费用,也是造成成本增加的因素之一。”

关和贵:土著单位固打额过剩

关和贵也提到,其中一个影响房价的是土著单位的固打额过剩,发展商必须承担土著单位滯销的风险,並且这些给予土著单位的优惠,都会转嫁到非土著购买的房价上。

基於各个州政府都有设定房屋固打制度,发展商会给予土著介於5至15%的折扣,因此土著单位比较便宜。

目前,吉打、檳城规定最少给予土著购屋者5%的折扣,雪州、登嘉楼的折扣幅度可达7%。半岛土著购屋优惠最多的州属则是柔佛,可享有高达15%的折扣。

地价高建高楼应付成本 可赔钱不建可负担屋

关和贵指出,城中房价高与地价息息相关。

由於城市土地越来越少,发展商面对地价非常昂贵的问题,比如说吉隆坡黄金三角区每平方尺的土地价格二三千令吉以上,贵得咋舌,商家只能够建高楼来应付高额的土地成本。

他说,虽然各州政府有规定发展商必须建可负担房子,但是这也可以用其他替代法来豁免在有关土地建可负担房子,比如说,发展商可以选择赔钱作为交换不建可负担房子,又或是捐地作为校地、清真教堂等。

他指出,发展商不建可负担房子有两个主要因素,发展商是盈利机构,以利润作为发展前提,在一块土地发挥最大的商业价值。

廉价屋拉低高价產业价格“再者,產业价值受到邻近的环境与產业价值所影响,廉价房子会拉低高价產业的价格。因此发展商寧可赔钱,也不要影响高价房子的市场。”

关和贵认为,高价房子受到市场欢迎,不仅仅是房子的设计,房子的附近完整的社区生活,有大学、学校、医院、购物中心等,这种便利性也促成房子虽高价,但也有人问津购买,致使房价一再被推高。

政府应照顾低下层 降地价抑制高房价

PropertyG u ru大马区经理谢尔顿也认同,廉价房子有別於可负担房子,不能相同並论。为低收入群提供房子是社会企业,应由政府和其相关机构承担。

“至於可负担房子,私营企业和公共部门之间已有类似的合作,推动更多可负担房子,但是政府有必要公开与透明化有关的屋业计划。”

关和贵则说,基於土地是政府的,这间接缩减了承建成本,也是政府应履行的照顾社会低下层的需要。

“但是政府一边以高价售卖土地赚钱之际,另一边厢建可负担房子的速度赶不上市场的需求,反而想要由私人企业来承担社会房子。”

他认为,如果政府无法承担人民需要的房子,那么不妨降低地价,相信可有效抑制国內房价节节攀升。

土地趋少越来越贵

曾维鑫指出,土地越来越少,所以价钱越来越高,土地价佔了房价10%至20%不等。

他举例,一些地方如旧巴生路,单单土地价格每平方公尺600令吉,即使不建房子,3千多方尺的土地,也要200万令吉。

“更甚的是,吉隆坡黄金三角区,每平方公尺2千令吉至3千令吉,这是有点荒谬的。”

他说,本地房產估价分为二种,其一是与附近的房价做对比,这可能造成很多发展商不愿建可负担房子,担心影响附近的房价;比较实际的是,以当地的租金作为衡量標准,否则很多房子有价无市,这会形成漫天开价的现象。

建竣前后马上脱售 加剧房价炒高

另一方面,谢尔顿说,从2009至2012年,房价走势很强,其中一个因素是消费者购买建设中,尚未完成的房子,並在房子建竣前或完成后马上脱售。这导致房价快速升值,在过去几年累积下来加剧炒高房价。

“如果说房子买来是自居,或是住了5至10年后才卖房子,那么房价上涨幅度较为合理。”

他指出,儘管交易量减少,但房价会越来越高,这也反映著房价是处於自由市场。在这样的市场条件下,不管是二手房子还是发展商,依然有房子买卖交易。

谢尔顿说,每个买家有很多不同的想法,不能把房子的售价等同於实际的產业价值。同样的售价,有些人觉得合理,有的討价还价,有的买不起就会寻找更便宜的。

“总的来说,房价已经隨著时间的推前变得更加昂贵,相较於5年前,现在若要买一间房子,肯定要比当年必须付出更多。”

仅佔总购买量5% 非外国人炒热屋价

谢尔顿不认为是外来投资者炒热大马房子,造成房价高居不下。他说,有数据显示,外国投资者佔总购买量5%,城市地区则有10%至15%。

“虽然也有一些发展商开发迎合海外买家的產业,然而一般情况下,若有一个房產主要市场导向是外国人,其实是一个非常冒险的策略。”

关和贵也提到,高价房子並不是以外来投资者为市场导向,毕竟只有低於10%的外来投资者参与,大部份还是本地人购买。

“撇开那些有钱人买来等增值做投资,其实这里有不少专业人士有固定高收入,有能力购买高价房子。”

大马房价仍算合理 曾维鑫(建筑工料测量顾问)

从事30年建筑工料测量顾问的曾维鑫生意涉足越南、柬埔寨等地;他指出,相比起其他东南亚国家,我国的房价仍是合理的。

他补充,相比起国外的建筑材料完全是隨著自由市场浮动,我国政府有津贴一部份的建筑材料,因此本地建筑成本相对较东南亚其他国家来得低廉。

他否定房屋的定价源起於发展商的利润太高,他说,扣除发展总值(GDV),盈利通常介於20%至30%。

贷款25万至50万 35%申贷者被拒

调查显示,申请房贷被拒的有35%,相比过去半年,增加了6%,而大部份被拒绝的贷款是25万至50万令吉。

唐朝诗人杜甫曾感慨:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢顏”,时至今日,依旧仍有许多人被拒於买房的门槛外。

这说明了有不少人的薪水连可负担房子也买不起,並非是那些高价房子导致他们买不起房子。

根据调查,有75%的大马人认为,大马的房產很贵,房价不是市场可以承担的。

可考虑市区外围可负担屋

关和贵认为,大马购屋者应改变购屋方向,与其执意要购买靠近市中心的房產,不如考虑本身可以负担的房子。

“隨著各项交通开始连接,一些地区如万挠、巴生、加影、双溪毛糯要进入市区不难,欲购置房者,不妨考虑这些房价相对市中心较低的地方”

他补充,在交通规划方面,政府也有很大的责任確保公共交通开拓至新区,交通四通八达,无论住在甚么地点都可以很方便地抵达市中心,那么人们就会转移至城市外围购买可负担的房子。

谢尔顿也举例,一些发展的城市如香港、新加坡、伦敦等,可负担房子一般都是远离市中心约10至25公里。

“基於经济考量,可负担房子一般建在偏离市区或是房子面积较小。然而很多购买者无法接受现状,渴望在城市购买一间自己属意的房子。”

他也指出,自2013年起,很多发展商已经开始建可负担房子,价钱介於35万至50万令吉。

“不是发展商没有建可负担房子,而是消费者要改变心態,接受大马房子的发展变迁。”(星洲日报‧特別报导:吴嘉雯)



商產过剩‧住宅不足‧50万以下需求殷切‧房市失序

2016-04-10 13:03

產业价格过去几年不断走高的现象,引发產业售价的可负担性、大马哪一个州的產业价格最难负担,以及造成可负担性问题因素的探討。

16.5万才是可负担屋价

最近几年,大马產业市场其中的特点包括:各產业领域供求出现不均衡现象,房產市场显示需求超越供应,办公楼与零售產业市场,普遍出现供应过剩的问题。

房屋价格迅速上扬,特別是在主要大城市,造成供应不足的局面,尤其是可负担房屋的供应,反之,增建办公楼与零售商场,尤其是在大城市,引发商业產业超建的问题,这可能造成產业市场的发展受衝击。

2005年开始至今,大马的房產供应增加35%,儘管增长显著,房產供应短缺仍存在全国各主要城市,房產数目与家庭数目的差距,从2005年的210万个单位,增至2015年的250万单位。(图表1)在过去5年,每年完工的房屋数目显著减少,平均为8万零89间,而每年平均增加16万6千个家庭,这意味在2011至2015年,每年不足平均为8万5千911间。

房產供应短缺的问题,在可负担房屋领域最明显,2014年,半数的家庭月收入在4千585令吉,或低於这一水平。根据世界银行与联合国的詮释,一间房屋被视为可以负担,其价格必须是不超过家庭平均收入的3倍(例子:4千585令吉x12个月x3),这意味对大马的中等家庭,屋价在16万5千零60令吉才被视为可负担。

可是,在马来西亚,2014年新推出的房產计划,只有21%的价格低於25万令吉,另外,数据显示,超过50万令吉的高档產业供应过剩,虽然这一价位的產业佔新推出房產计划的36%,可是,有能力购买的人口只是5.4%。

在现阶段,大马政府相关单位推出的可负担房屋计划,並不足以应付一般市民的需求,这类型房產计划的建筑工程正在进行中。

与此同时,需求与供应之间的不均衡,特別是可负担房屋领域,在一定程度导致屋价迅速上涨,加剧了房屋可负担性的问题,特別是在中低收入人口之间,问题更为明显。



柔比雪难负担 隆檳严重难负担

2009与2014年之间,大马的屋价平均上涨7.9%,超出同期家庭收入平均7.3%的成长率,这与2004至2007年的情况不一样,当时收入的增长超出屋价的成长比率。(图表2)

在屋价与收入的成长出现不一致的步伐,这是大马各主要州属的现象,人们对房屋的负担能力削弱,2014年,房屋的可负担性被视为很难以负担(屋价对比收入比率:4.4),在首都吉隆坡和檳城,屋价水平属严重难负担、柔佛和雪兰莪分別被列为很难负担,以及適度难负担。(图表3)

对大马人来说,房屋的可负担价格为24万2千令吉,比可负担房屋的价格超出7万6千940令吉,在主要州属和大都市,差距最严重的是首都吉隆坡:21万5千680令吉(图表4),在主要就业中心,形势更为严峻,(图表5)反映相关数据。

关於房屋可负担性的评价,主要通过家庭以其收入有能力偿还抵押贷款为衡量標准,不少家庭债务偏高的国家,採用债务对比收入措施,奠定家庭总贷款对比可供消费收入的顶限。

在首都吉隆坡和檳城,一般家庭若以他们的平均收入,几乎无法偿还其抵押资產的分期付款(图表6),在主要城市就业中心,偿还贷款分期的能力更弱。

展望未来,大幅度增加可负担房屋的供应是必要的,在2016与2020年之间,估计每年需要20万2千571间的新屋,以配合这段期间家庭数目的增加,估计家庭的增加是每年新建房屋的2.5倍。



巴生河流域办公楼 空置率20.4%

前面说到,商业產业和零售產业市场,普遍存在供应过剩的情况,与房產市场的供应不足恰好相反,由於超建的关係,导致商业產业空间供应过剩,在大马主要城市,办公楼与零售產业空间过剩的情况更为显著。

其中一个衡量商业產业健全水平的措施是空置率,或者说有多少的商业空间未被充份使用,比率越大说明供应超出需求的水平更高,2015年在巴生河流域,办公楼的空置率约於20.4%,这比本区域市场的平均6.6%,以及全国的16.3%高。

吉隆坡首要办公空间租金 区域最低

由於巴生河流域办公楼空置率偏高,吉隆坡首要办公空间的租金,却是区域市场的最低,每平方呎在2.60美元之间(图表7),儘管租金属偏低水平,可是,最近几年完工的A级办公大厦,並未取得令人满意的出租率。

Savills研究公司在2015年5月的產业市场报告中披露,在2011至2014年完工的一些A级办公大厦,只取得50%至75%的出租率。

在接下来的几年,大型办公楼的新增供应,可能加剧巴生河流域商业產业空间过剩的问题,仲量行在2015第四季的季度报告中指出,接下来3年,预料巴生河流域將有63栋新的办公大厦完工,每年平均加入490万平方呎的办公空间,这比2001至2015年之间,平均每年增加280万平方呎新办公空间来得高。



商场过剩新盘续涌入

至於零售產业如购物商场,大马各主要城市与地区,零售產业空间明显出现供应过剩现象,例如檳城、柔佛和巴生河流域,虽然这些地区的空置率在过去几年有改善,可是,与区域市场比较水平仍相对较高,其中巴生河流域12.4%、檳城28.2%(图表8)。

零售產业空间偏高的空置率,说明大马主要城市购物商场的需求与供应失衡,与区域市场其他城市比较,新山、檳城及巴生河流域拥有最低的家庭收入与人口;不过,人均零售產业空间却比人口更密集的城市,例如上海和北京高,同时也比收市较高的新加坡和香港来得高(图表9)。

全国產业资讯中心的数据指出,目前在大马兴建中的购物商场有55家,其中35%分佈在巴生河流域、檳城和柔佛,在2016至2018年,这些地区將有3千零90万平方呎的零售產业计划完工,相等於现有零售產业的40%。

到了2018年,巴生河流域及新山的零售產业人均空间,预测將分別增加43%和119%,新购物商场加入市场,料將使竞爭进一步升级,为爭取租户,可能被迫调低租金,或者面对空置率升高的局面。(图表10)



结语:

目前深具挑战的经济形势,预料对商业產业空间的需求將构成挑战,佔巴生河流域16%办公空间租户的油气业者,由於石油价格下跌,业务受到衝击,对办公空间的需求也转弱。

在零售產业领域,零售商爭取顾客光顾与消费比过去较为困难,主要是人们的可供消费收入显著下跌,这已影响零售业者的销售业绩,造成一些业者选择退出市场,导致零售商场空置率上升、租金则下跌,这是连锁影响效应的缘故。






【更新】购买力与屋价差距大‧月入4585只能买26万房屋

2016-04-19 17:42

(吉隆坡19日讯)国家银行发言人指出,在主要的城市,可负担买屋的能力和实际屋价差距很大,吉隆坡市中心的市民可负担40万4千令吉的房屋,实际屋价为56万令吉;雪州八打灵再也可负担35万6千令吉,实际屋价是47万令吉;乔治市可负担27万2千令吉,实际屋价是60万令吉。

“整体而言,大马人平均月入4千585令吉,最多能买26万1千令吉的房屋,实际上平均屋价则是24万2千令吉。”

她说,至於其他州属如柔佛和雪州,平均可负担的屋价分別是29万3千令吉和34万2千令吉;实际平均屋价则是25万和30万令吉。

隆屋价和收入比率为5.4

根据统计局今年进行的购屋能力调查显示,2014年吉隆坡人的屋价和收入比率为5.4,意味在吉隆坡“超难买房”(severely unaffordable),而居次的则是檳城,接下来的、柔佛州和雪兰莪则被列为“严重无能力负担”范围內。

国行发言人指出,檳城的屋价和收入比率达5.2、柔佛州和雪兰莪州则分別是4.2和4.0,大马整体而言,屋价和收入比率为4.4,被列为严重无能力负担(seriously unaffordable)。

根据评分类別,超难买房的是屋价和收入比率5.1及以上;严重无能力负担则是4.1至5.0;中度难以负担为3.1至4.0;可负担则是3.0及以下。

以2012年和2014年的数据相比,我国主要城市的屋价与收入比例都增加,以吉隆坡为例,2012年的比率是4.9,两年则提昇至5.4;从“严重无能力负担”

变成“超难买房”

其他如檳城也是从4.1增至5.2、柔佛从3.7增至4.2、雪兰莪从3.6增至4.0,大马整体则是从4.0(中度难以负担)成为“严重无能力负担”(4.4)。

整体而言,大马的屋价和收入比率为4.4,也在严重无能力负担的类別。

DIBS將导致屋价高涨

至於大马房地產发展商会(REHDA)呼吁为首购族重新推行发展商承担利息配套(DIBS),她指出,DIBS將会导致屋价高涨,根据一项独立调查显示,屋价將会提高20%至30%。

“此举只会让每月供期更多,家庭债务更高。

她说,根据去年第三季的报告,根据家庭收入扣除必要费用所剩余的收入,平均最高可负担屋价为31万2千令吉,还不包括通货膨胀率、其他贷款如车贷。

76%无法拿出1千令吉应急

她说,去年进行“大马僱员財务承担能力”的抽样调查,有76%的受访者无法即时拿出1千令吉应急;而个人破產的原因中,房贷排名第二。

她坚称,未来我国不会出现房地產泡沫的情况。

月入6千只可买35万令吉房屋

以中等收入6千141令吉为例,扣除税务、公积金、社会保险、必要开销后,只是剩下1千550令吉可以供屋。

以借贷90%、分35年摊还、利率4.65%计算,最高可负担的屋价为35万令吉6千803令吉。

如果中等收入者还要把净收入的10%存起来,每月只能有1千零37令吉供屋,可贷款21万4千868令吉,最多只能买23万8千743令吉的房屋。

月入3千者 债务是年收入7.7倍

根据国行估计,低收入家庭的举债情况仍然严重,月入低於3千令吉的族群,其债务是年收入的7.7倍;反之,月入7千至1万令吉的族群债务是年收入的3倍。

其他月入3千至5千令吉的族群,债务是年收入的4.6倍;月入5千至7千令吉的债务则是年收入的3.6倍。

例子一 购可负担屋贷5万还35年 月供217总付9.1万

以40%低收入户而言,他们购买可负担房屋借贷屋价90%或5万令吉,利率4.65%,如果分35年摊还,每月供期217令吉,总共9万1千令吉;如果分40年摊还,每月多付10令吉50仙,总共须还9万9千令吉,拉长5年摊还,多付7千988令吉。

例子二贷26.5万还35年 月供1150总付48.3万

以40%中等收入户而言,他们购买房屋借贷屋价90%或26万5千令吉,利率4.65%,如果分35年摊还,每月供期1千150令吉,总共48万3千令吉;如果分40年摊还,每月多付55令吉66仙,总共须还52万5千令吉,拉长5年摊还,多付4万2千340令吉。



【本篇內容已在2016-04-20更新】(星洲日报/財经‧报导:吴珍妮、郭晓芳)



68%大马人负债

2016-04-17 19:18

根据最新发佈的“宏利投资者意向指数”(MISI*),马来西亚投资者在亚洲区內负债水平最高,超过三分之二的投资者都负债。

虽然马来西亚投资者把为退休储蓄列为首要理財目的,但是调查显示他们缺乏理財规划,加上其债务水平高企,可能会危及长期的財务保障。

调查显示,68%马来西亚投资者目前都负债,是8个受访的亚洲市场中比例最高的一个,比区域平均33%的比率高出一倍。平均负债为5万6千令吉,相等於人均月收入的10倍。

这些债务多数来自日常生活开销(60%),租金(44%)及子女教育费(37%)是其他主因。令人担忧的是,这些债务大部份是长期的,四分之一(25%)的负债人预计需要3年或以上的时间才可还清所有债务。

44%花掉70%月薪

高负债水平的调查结果反映投资者不善理財,无法有效管理他们的现金流。89%马来西亚投资者定期记录开支状况,但是44%的投资者每月会花掉70%或以上的薪水,这说明了他们並没有採取节流行动。

幸好投资者至少注意到他们必须解决高债务水平的问题,因此他们把还请债务和信用卡债列为第二个重要理財目的,当中16%投资者则列为其首要理財目的。

谨慎理財记录开支

宏利控股有限公司集团首席执行员马克欧戴尔(Mark O'Dell)说:“这项调查显示债务水平高企,令人担忧。鉴於金融市场日益动盪和经济放缓,投资者必须谨慎理財和记录开支,避免承担太多的债务。

在缺乏有效的债务管理之下,马来西亚人很可能无法实现长期的储蓄目標,进而危及他们未来的財务保障。”

调查也显示了为退休储蓄已成为投资者的首要理財目的,21%投资者把它列为榜首。儘管如此,投资者还是无法实行有效的退休储蓄计划。

许多投资者缺乏储蓄目標(41%),包括43%年龄介於35至49岁的群体,他们应该是最积极擬定退休计划的人。

那些拥有储蓄目標者,他们平均储蓄目標是37万8千令吉,超过人均月收入的62倍。虽然將近一半的储蓄人(48%)已设定中期目標(5至10年)实现其储蓄目標,可是要实现这个高储蓄目標並不容易。

这也说明了为何达67%投资者只能储蓄低於他们目標40%以下的数额。

另一个与这项缺乏有效理財的相关事项,74%受访的投资者表示对未能有效规划財务感到后悔。超过三分之一(38%)的受访者希望当初在做投资决定前作更充份研究;28%的受访者希望当初能更积极检视他们的投资组合;27%受访者后悔当初持有太多现金。

这说明了大部份投资者是凭著自己的想法理財(79%),听取投资顾问意见仅排名第五(24%),排在朋友和家人之后。

应设定每月储蓄目標

宏利资產管理服务公司补充,看到投资者把退休计划列为榜首是令人鼓舞的,但是很多人看来缺乏明確的理財计划。投资者应该设定一个现实的每月储蓄目標,然后寻求专业意见,確保他们作出明智的的投资决定,实现长期的理財目標。

“投资者也应该考虑其他辅助的退休计划,例如私人退休基金(PRS)和可以提供长期固定回报的定期储蓄计划,以帮助他们在退休时实现储蓄目標。

为了享受復利带来的好处,投资者应该从小就开始储蓄。”(星洲日报/投资致
富‧財富调查)

13

主题

3万

帖子

13万

积分

积分
136058

敦丹斯里拿督斯里拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民星章(累积乐捐RM500以内)

发表于 2016-4-24 20:45:13 | 显示全部楼层
可怜低收入国的蕃薯國公民!
美女我喜歡看。
性感尤物是我的最愛。
攝影是我的生命。
拍攝性感照是我的夢想!

229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-4-29 22:49:05 | 显示全部楼层
东方日报

8年来首现负成长 房价料还会跌

2016年04月26日 | 记者:黄俊南

8年来首现负成长 房价料还会跌各地近年来展开许多新房屋计划,但随著供应量大增,市场是否能够消化这些单位?

(檳城26日讯)随著我国整体房价自2008年以来,于2015年第4季首次出现负成长率,按季下跌0.78%,若未来数年大增的房屋供应出现滞销,可能造成房价进一步下跌。

全国產业资讯中心(NAPIC)数据显示,大马去年第4季共有89万2099间即将有的供应(incoming supply)房屋,比起2011年第4季的55万9121间增长了59.6%。

在去年89万间即将有的供应房屋当中,廉价屋、廉价组屋及组屋仅佔13万6992间。在州属方面,雪兰莪数量最高,即18万4777间,接著是柔佛17万4468间,而檳城则有8万1349间。

房屋供应数量太多

全国產业资讯中心是把房屋分成现有產业、即将有供应的產业及计划產业。即将有的供应是指已开始动工的计划。

去年建竣的滞销房屋也按年上涨16.3%至1万1316间,兴建中但未售出的房屋数量也从6万8760间上涨28.6%至6万8760间。

檳城研究院城市研究组主任斯图霍昨天接受《东方日报》访问时表示,令人关注的是,目前即将有的房屋供应数量太多,而且增长幅度太大。

「供应越来越多,市场已放缓了,要如何卖掉这些產业?当这些房屋涌入市场后,若民眾借不到贷款,或缺乏消费者购买,房价就会下跌。」

他分析,目前房地產市场面对几个挑战,即难以取得银行贷款、全球可能升息,以及高价屋供过于求。

转移投资致房价跌



他说,随著房价放缓及银行升息后,一些房地產投资者会选择转移投资至其他可获得更高回酬的领域。当大量投资者把资金撤离房市时,将导致房价下跌。

他举例,迪拜曾在2008年出现房地產泡沫,结果房价跌了两三成。

他认为,政府应兴建更多真正令人负担得起的可负担房屋。

根据一项标准,可负担房屋的定义是年收入的3倍之内。根据2014年大马家庭6141令吉的平均月收入计算,平均房价应在22万1076令吉之内。

他说,政府应照顾低收入群体,如兴建可负担房屋出租给低收入群体。政府也可参考外国的社会房屋计划,通过非营利组织兴建及管理社会房屋。

隆市房价逆流微升

儘管近乎所有州属的房价在去年第4季下跌,但吉隆坡平均房价却逆流而上,微升0.03%至73万4957令吉,彭亨及登嘉楼则分别上涨0.11%及0.76%。

跌幅最严重的州属是霹雳,达2.39%,接下来是吉兰丹2.15%、马六甲1.43%及雪兰莪1.29%。

2015年第4季大马房价指数报告指出,大马整体房屋平均价格从2008年第3季的18万2050令吉,下跌1.88%至第4季的17万8632令吉后,就只升不跌涨至2015年第3季的31万7768令吉,才在去年末季微跌至31万5287令吉。

无论如何,房价从2014年第4季的29万7934令吉,按年成长6.4%。

全马高楼跌幅1.1%

若以房屋类型区分,全马的排屋平均价格下跌1%至28万340令吉,吉隆坡房价则微涨0.3%至75万9051令吉。跌幅最大的是吉兰丹3.1%及霹雳2.9%。

全马高楼跌幅则是1.1%,当中雪兰莪及马六甲的跌幅较大,分别是2.93%及1.94%。

无论如何,去年第4季的数额只是初步数据,该中心通常会在下一季度的报告作出修正。举例,2011年第4季的初步数据也显示大马房价下跌0.6%至21万7297令吉,但在下一季报告却修改成上升2.6%至22万4218令吉。

檳城研究院城市研究组主任斯图霍表示,目前仍未能证实房价下跌,因为通常修正后的数据比初步数据高。

他补充,没人能预测未来房价是否下跌,目前仍言之过早,只有一个季度的数据也未能显示下跌趋势,需观察多几个季度。但他认为,市场上现在的普遍情绪显示,房地產市场已放缓。



星洲日报

张晋瑋‧大马房价过高

2016-04-25 11:34

近日报道指出大马房价过高,吉隆坡人的房价与收入比率为5.4,檳城为5.2,柔佛为4.2,而大马整体比率为4.4。据物业顾问机构Demographia的分类,比率超过5.1的吉隆坡和檳城被视为“超难买房”,而大马整体比率超过4.1则属於“严重难负担”。房价过高的不止是大马,世界多个国家都有同样的问题。为了让每个国民都能拥有自己的一套房子,许多国家都试图打压投资者买房的慾望,帮房价降温。这些措施能否帮大马解决问题?

要寻找答案,可以参考歷史。

香港从2010年起开始推出了一系列的打压房价措施。它们主要是针对不同的房產种类,提昇买房的税务,以减低投资者的购买慾望。此外,香港也收紧了贷款准则。虽然香港房市在往后的日子確实显现下跌的趋势,尤其从去年至今,价格下降了大约10%,但在政府推行措施的期间,香港的房价与收入比率却从2013年的13.5涨到了今日的19。香港不但成功保住了“世上最难负担买房的国家”的美名,而且其难负担程度如今还拋离了其它国家。

澳洲在80年代尝试通过税务改革打压房价。长久以来,澳洲国民能通过负扣税(Negative Gearing)在投资房產时获得税务优惠。为了打压投资者的买房慾望,政府一度废除负扣税。此举不但没有令澳洲房价下降,而且导致了某些城市里的房租暴涨,原因是屋主在失去税务优惠的情况之下因为收入下降而决定提昇租金,最后,政府打压房价不成还连累了租房的国民。因此,政府又被逼恢復负扣税,澳洲如今的房价与收入比率仍然维持在6.4的高位,比大马更恶劣。

由此可见,单靠打压投资者的买房慾望难以增加国民买房能力。从经济的角度来看,类似以上的措施虽然会减少购买慾,但其反效果是供应也会同时减少。当房价没有了升值的空间,建筑成本又不能降低的情况之下,企业也隨之失去了建筑新房的理由,此举治標不治本。要根治房价过高的问题,最佳良方莫过於增加房屋供应,这一点可以在新加坡的歷史里观察得到。新加坡在1959年面临严峻的“屋荒”问题,政府实行了居者有其屋计划,开始大量提高政府公寓供应。到了今天,新加坡国民的拥屋率由当年的危机水平涨到超过90%,增加供应为房市降温的有效性有目共睹。

当然,一个有效於500多万人口的政策,在超过2千900万人口的大门,未必有同等效应。要提高大马房屋供应,首先要瞭解其供不应求的原因。回看西马的房產数据,房价过高的主要是在吉隆坡、檳城和柔佛等就业机会较多而且人口密度较高的地区。有趣的是,雪兰莪和柔佛之间的森美兰和马六甲却是两个全国买房负担最低的地区。从这一点可以看出,部份导致房產供不应求的原因在於人口分佈不平均。因此,如果政府能改善交通,人们將可以选择居住在密度较低的地区,购买较便宜的房屋。

此外,发展商也可以把房屋建筑在比较便宜的地段,此乃双贏的局面。如果政府能致力发展一个完善的公共交通系统,那国民甚至可以省下买车的开销用来交房贷。这可谓一石“多”鸟的良方。

在这个资本与社会主义共存的时代,任何解决问题的方案都应该考虑到不同人,不同立场,与不同的中心思想。极力打压投资者的买房慾望难免会同时压制发展商兴建新房的意愿,鼓励增加房屋供应反而能同时为房市降温以及刺激经济,这也会有助提高国民的收入与增加他们的买房能力。当首次买房者、投资者与发展商都站在同一阵线,而非处於对立的立场时,大马的买房问题最终必能迎刃而解。曾经听过母亲和药材店老板这么一番对话,母亲要求减价,老板答应后说道,“你赚一点,我赚一点,批发商也给他赚一点”。这种解决问题的方案,笔者认同不已。(星洲日报/微观时事‧作者:张晋瑋‧法院IT经理)

229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-5-12 10:53:13 | 显示全部楼层
星洲日报

屋价5年首跌‧全国房產看透透

2016-05-08 13:06

2015年第四季房价5年来首次走跌,宣告大马房市正式进入寒冬,买家准备好了吗?2016年是不是买房好时机?哪里最值得置產?哪种產业最值得买?这些都可以从最新產业数据中探知一二。

《焦点策划》总结官方数据为读者分析,第一篇先带大家瞭解2015年大马產业市场走势及探测2016年活动温度。

住宅成交值挫10.5%

过去一年,市场都在臆测,大马房价何时会跌?等了好几季,买家终於在2015年第四季迎来5年首次的跌幅,虽然跌势不到1%,却不失为振奋人心的好消息。

这对还未买房,打算置產的买家来说,何尝不是入场的绝佳时机,但如何捉紧此良机,买到称心如意的房產,就得从瞭解房產走势开始,再规划非常时机买房策略。

全国產业资讯中心(NAPIC)发佈的2015年產业报告显示,產业市场总成交量及成交值双双下滑,各跌5.7%及8%,全年取得36万2千105宗成交量,成交量总值1千499亿令吉。

住宅產业佔了整体產业市场的65.2%,共23万5千967宗成交量及总值为734亿7千万令吉,按年下滑4.6%及10.5%。

不过,最令市场意外的是,2015年第四季大马房价指数按季也走跌0.8%,为2011年以来首次出现跌势。

从歷年数据来看,2013年起,第四季房价指数涨幅都放缓至1%以下,2013及2014年第四季分別只涨0.6%及0.7%,显示第四季为今年房价传统低潮期。

停涨2因素 油价跌马幣贬

而2015年第四季房价指数按季走跌,除了打房政策干预,相信油价走跌及马幣贬值带来的谨慎情绪也是加剧房价萎缩的两大因素,令大马房价不只停涨,还开倒车,降至负成长或冰点阶段。

不过,按年对比,2015年第四季房价依然走扬5.8%,但涨幅已连续两年递减,从高单位数降至中单位数。

从2013年第四季开始,大马房价开始合理化,逐步从9%跌至7%水平,2015年第四季跌势加剧,比2014年第四季的8%收窄2.2%到5.8%,为过去5年最大降幅。

新盘减少 滯销加剧

供应方面,2015年获批的房產发展计划按年跌25.3%,导致新屋供应减19.2%至7万零273间,对比2014年的8万6千997间,供应最多的是共管公寓/公寓,佔了27.7%,接著是双或三层排屋,佔25.3%。

共管公寓/公寓供应最多

当中檳城新屋供应锐减,走跌47.5%或2千348个单位,柔佛居次,下滑42.8%或9千428间。吉隆坡为全马主要新屋供应来源,佔整体房屋供应的20.6%,接著是雪兰莪及柔佛的18.2%及13.4%。

2015年整体销售率仅41.4%,为2012年以来最差表现,只售出2万9千零89个单位,低於2014年的45.4%或3万9千491个单位。

这也意味,在2015年,每10间新屋就有6间卖不出,滯销问题明显加剧,导致滯销单位从9千733增长16.3%至1万1千316个,总值增长56%至59亿令吉,排屋滯销比例最高,近40%或4千519间,大部份集中在柔佛,佔26.4%或1千194间。

未建竣滯销单位问题最严重,大增28.6%,从5万3千476上升至6万8千760个单位,当中服务式公寓佔了27.9%或1万9千192个单位,为最大滯销的產业类型。

反观未兴建滯销单位因新產业发展项目计划减少,数量收窄20.5%,从1万3千471跌至1万零704个单位,共管公寓/公寓佔41.1%或4千397个单位。

柔佛 滯销全马最严重

柔佛滯销问题全马最严重,佔了总滯销的21.9%,受排屋及服务式公寓高度滯销影响,滯销单位按年增11.45%至2千483个单位。

接著是霹雳,佔12.6%,滯销单位从1千零45个单位按年增长36.46%至1千426个单位,雪兰莪佔10.54%居三,从1千零81上扬10.36%至1千193个单位。

2015年新屋竣工量及规划的新供应双双下滑,仅新屋开工量有所增加。截至2015年杪,大马现有493万个住宅单位,近89万为未来供应,64万为规划中的供应。

新屋竣工量跌25%或8万零850个单位,规划的新供应跌31.8%至4年低点,只有13万9千189个单位,新屋开工则因新山及吉隆坡服务式公寓展开建筑工程,走扬10.3%或18万8千757个单位。

房贷获批率 双位数收窄

房贷申请也进一步从2014年的6.9%跌至10%,鑑於银行依据贷款人信贷纪录谨慎批准贷款,2015年获批贷款双位数收窄,下跌14.6%,导致获批率从2014年的52.9%跌至50.2%。

雪隆 租金走扬

由此可见,对比2014年,不只房贷申请从约22万8千944宗跌至20万6千零32宗。

贷款批准也从约12万1千零92宗减少至10万3千412宗,显示房屋发展计划、贷款申请及贷款批准均处於疲弱阶段。

在吉隆坡及雪兰莪,房屋租金市场普遍走扬,尤其是靠近轻快铁(LRT)、捷运(MRT)路线及高等教育学府的房產取得显著增长,包括毗邻吉隆坡,如鹅嘜及八打灵区域的排屋、高楼產业。

在柔佛,仅特定地点的租金市场因更新租约而维持正面;檳城市场也因新租约、邻近商业中心策略地点及具效率的交通网络,享有正面租金增长。

柔檳雪隆放缓 吉彭丹登霹逆扬

按州比较,房市活动跌多起少,主要州属如柔佛、檳城双位数走跌,各下滑20.4%及16.9%,吉隆坡及雪兰莪跌势较缓,走低8.3%及5.1%。

逆市走扬的州属为吉打、彭亨、吉兰丹、纳闽、霹雳及登嘉楼,儘管如此,雪兰莪依然佔24.5%成交量居冠,其次是柔佛,佔13.2%,霹雳以12%居三。

吉隆坡 滯销改善

因有地產业供应受限,位於吉隆坡黄金地段及成熟区域的房產价格持续增长,高楼房產表现则起落参半,全屋价指数按年增长6.4%,平均全屋价指数从2014年第四季的69万零541,增至2015年第四季的73万4千957令吉。

租金市场也普遍走扬,有地房產平均租金回酬介於2至3.8%,高楼房產平均租金回酬较高,介於3至7%。

新屋推出按年跌12%至1万4千444个单位,销售从2014年的47%放缓至41.4%,服务式公寓共管公寓佔大部份新屋计划。

滯销房產状况比去年改善,单位数量按年跌37.3%至651间,总值也下滑26.8%至6亿1千723万令吉;未建竣滯销房產收窄4.7%至8千523个单位;未兴建滯销单位则从933间双倍增长至3千419间。

NAPIC看好吉隆坡房市维持正面走势,价格维持坚挺,预计安邦轻快铁延长线於年杪完成后,有望刺激周边区域產业市场走高。

在巴生河流域,交通基建发展料引领公共交通系统转型,同时由3个机构——PR1MA、PPA1M及RUMAHWIP负责的可负担房屋计划,料供应1万8千347个每单位售价40万令吉以下的可负担房屋。

雪兰莪 策略地点房產增值

2015年雪兰莪產业市场微幅走缓,尤其是住宅產业建筑活动,成交量下跌5.9%至7万4千905宗,总值跌0.7%至4千715万令吉,住宅佔该州整体產业市场77.2%成交量。

价格方面,有地及高楼住宅產业价格继续走高,尤其是在成熟区域住宅,交通连接具效率、靠近捷运沿线及高等教育学府,如玛拉工艺大学(UiTM)附近的房產也在增值,当中沙阿南的单层及双层排屋更取得双位数成长。

有地住宅售价续走高

高楼住宅方面,在地点良好、接近轻快铁及捷运沿线的可负担房產需求推动这类型房產价格双位数走高,而高回酬也是另一个加分因素。

另外,吉隆坡住宅需求溢出效应,促使高楼產业价格上涨超过18%。截至2015年第四季,雪州全屋价按年上扬6.2%,平均全屋价从去年同期的44万5千640增至47万3千零65令吉。

与此同时,住宅租金也处於上升趋势,尤其是邻近高等教育学府、捷运沿线的住宅租金稳健走扬,而毗邻吉隆坡,特別是那些位於鹅嘜及八打灵区的排屋及高楼住宅单位租金更是显著增长。

雪州有地房產总回酬介於1.6至6.9%,分层住宅单位则取得3至10%的高回酬率。

新屋计划按年下滑13.8%,从1万4千808间跌至1万2千770个单位,销售从48.5%放缓至35.4%,2至3层排屋及服务式公寓各佔新屋总数的41.1%及24.2%。

柔佛 成交量挫18.5%

2015年,该州產业市场显著放缓,成交量跌18.5%至4万7千728宗,总值收窄34.5%至2千165万令吉,住宅產业佔整体市场的65.1%。

儘管如此,住宅產业价格依然持稳,一些特选计划价格更显著增长,在焦点成熟区域及邻近市中心的住宅產业则持续享有资本增值,当中位於策略地点的单层排屋曾取得10.8至21.8%的显著涨幅。

分层住宅方面,公寓及共管公寓价格趋缓,资本增值介於2.2%及10.5%。

2015年第四季,该州全屋价指数按年扬4.8%,全屋价增4.84%,从2014年第四季的23万2千136增至24万3千374令吉。

与此同时,该州租金市场维持正面展望,一些特选地点因出租率及租约更新带动,租金走扬,邻近城市及商业中心的房子也取得租金增长。

新盘大减42.8%

更甚的是,由於单层及双层低价排屋供应有限,连带也影响这类型房產租金增长。

不过,新屋推出方面却骤减42.8%,从2014年的1万6千481跌至9千428个单位,但销售表现比去年微增,从36.4%增至36.6%。

檳城 房价趋涨

该州房市也在2015年放缓,成交量放缓15.7%至2万1千555宗,成交值则跌15%至117亿令吉,住宅產业佔了整体交易的70.9%。

不过產业价格依然处於上涨趋势,邻近高教学府,如理科大学(USM)及工业区的排屋价格取得正面成长,而邻近檳城第二大桥的成熟区域及发展计划,持续取得资本增长。

其中位於巴都加湾城(Bandar Batu Kawan)的双层排屋,价格增长28%,同时靠近商业中心、购物中心及市中心策略地点的房產价格也在增长。

分层住宅价格处於上扬阶段,可负担廉价屋及位於良好地点、靠近商业中心及购物中心的中价位组屋录得双位数增长,高回酬也为这些產业加分。

全屋价指数涨5.8%

截至2015年第四季,檳州全屋价指数按年涨5.8%,平均全屋价增加5.8%,从35万8千245增至37万8千939令吉。

该州房屋租金正面成长,主要是新租约、策略地点及交通效率贡献租金增长,其中威省中部、靠近工业区及霸级市场的单层及双层排屋更取得超过15%的租金收益。

然而,新屋推出却下滑47.5%,从4千469降至2千348个单位,销售则比2014年的43.9%走扬至48.2%,其中共管/服务式公寓佔新屋数量的70.3%或1千651个单位。

可负担屋双刃剑

展望2016年房市,NAPIC预计2016年將进一步趋软,主要是受內外不稳定因素影响,关注课题包括如何恢復走低的房產买家信心。鑑於第十一大马计划及2016年財政年预算案重点强调,看好房產依然是產业领域的主要支柱。

该机构指出,可负担房屋课题及买家可负担能力將持续成为国家首要课题,但修正財政预算宣佈的30万令吉以下新產业计划保留给首购族的措施有如双面刃。

不適於非城市区域

“原本是为了提供首购族更多买房机会,但鑑於此措施需推广至全国,政府更应该提供详细资料及仔细考量,因它可能適合市中心首购族,却不適用於非城市区域,成本及好处需谨慎衡量,以免影响供应(发展商)及需求(买家)。”

除此之外,该机构也预测,新產业推出放缓让市场得以逐步吸纳滯销单位。2014及2015年录得的新產业,其中超过三分之一价位介於30万及以下,一些州属比例更超过70%,因此估计2016年將取得类似表现。

2016財政年预算案承诺的房屋计划,包括17万5千间一个马来西亚房屋计划(PR1MA)、一万间国家房屋有限公司(SPNB)的亲民房屋(Rumah Mesra Rakyat)、10万间“一个马来西亚公务员房屋计划”(PPA1M)、城市和谐、房屋及地方政府(KPKT)的人民组屋计划(PPR)及首间房屋头期基金计划(MyDeposit)等。



(星洲日报/投资致富‧焦点策划‧文:郭晓芳)



屋价5年涨10%‧收入追不上

2016-05-08 13:05

全国產业资讯中心的报告指出,2015首半年,產业交易的总值按年比下跌6%至770亿8千万令吉,以量来说,產业交易下跌3.5%至18万6千618个单位,其中住宅產业领域的交易量下跌2.6%,可是,价值却滑落9.7%至364亿令吉。

该报告也突出许多年轻的大马子民,面对屋价持续往上升感到无奈的问题,在2009至2014年这5年,大马房屋价格指数年复合成长率为10.1%,与2000至2014年这十多年的5.6%涨幅相比,很明显的,涨幅相当大。

2008年的全球金融危机发生后,產业市场成长稍微,不过,市场资金保持充裕,危机衝击褪色后,產业价格走势直线上升;对中產阶级来说,房屋价格太贵了,政府在2011年开始推出冷却產业市场的措施,確保屋价涨势放缓,以及打击產业投机活动,房產价格的成长开始放慢下来,住宅產业的交易则在2015年开始停滯不前。

经济学家认为,本地房產价格在过去几年直线上升,一些地区的涨幅相当可观,对许多中等收入者来说,房產的可负担性仍是问题。

多数人认为,房產单位是否被列为可负担房屋,关键在於是否能取得银行贷款,若能取得银行提供贷款,在一定程度上意味该业价格仍算合理。

国库控股研究院今年的报告指出,大马的屋价比国民的人均收入高出许多,突出人民在背后,对房屋的追求是艰苦的,收入与房產价格相距太远,的確苦了许多受薪阶级,特別是仍未有房產单位的市民。(星洲日报/投资致富‧產业情报‧文:郑碧娥)



房贷难批‧发展商转攻可负担

2016-05-08 13:07

產业发展商这年头面对的问题:无法將购屋者偏高的订单转为真正卖出单位,最主要的原因是,银行採取严谨的贷款审批措施,造成一些购屋者申请贷款难获批,儘管他们有心购买房屋。

对发展商来说,维持產业价格在可负担水平,以推动產业的销售是確保公司业务成长的关键,为了保持產业价格在可负担水平,发展商兴建比较多的小型房產,以配合政府推行的可负担房屋政策。

儘管市场对產业市场在下半年復甦保持乐观,可是,鉴经济展望仍未明朗、基本面保持疲弱,可能冲淡市场的乐观情绪。

对產业领域来说,2016市况挑战不减,接下来两年新增供应料进一步增加,可能进一步打击市场的基本面,產业买家则採取观望態度。

在这种情况下,发展商开始调整房產组合,包括推出更多可负担房屋计划,主要是市场对这一组別的房產需求保持殷切。(星洲日报/投资致富‧產业传真)



存货单位增‧房价涨幅降低

2016-05-08 13:04

市场走势放缓,是否让房屋比较容易负担?

2015年,產业发展商在促销房產方面,面对相当大的竞爭压力,根据全国產业资讯中心的数据,截至2015年首季,房產存货介於487万个单位,到了第二季,存货增至489万个单位。

另外,首半年新推出的房產计划,按年比减少12.8%,在兴建中未出售的单位增加32.7%,这些未售出的房產单位,已开始对屋价造成压力,价格正开始逐渐降低。

2015年第三季开始,马来西亚屋价指数的升幅,已开始大幅缩小,如果大家没有察觉这一点,很可能是发展商提供一些奖掖、例如折价,或是其他形式的回扣,因此,仍看到產业市场不错的销售业绩。

与此同时,房產新增供应也可能对屋价造成下跌压力,全国產业资讯中心的数据显示,在2015年首季,新增供应共有79万5千372个单位,到了第二季增至83万1千186个单位。

另一方面,政府在第11大马计划(2016年至2020年)期间,准备兴建65万3千间的房屋,这数据並不包括州政府的房屋发展计划。

此外,“一马房屋计划”发展机构,预料在2018年之前,完成大约50万个房產单位的兴建,这对於中產阶级来说,將是利好消息。(星洲日报/投资致富‧產业情报‧文:郑碧娥)



澳纽屋价涨最多

2016-05-08 13:01

澳洲和纽西兰去年的產业价格显著成长,取得超过10%涨幅,其中澳洲屋价平均上涨12.4%,比全球其中55个国家房產价格平均升幅3%来得高,2014年的升幅为2.3%。

新台跌价 香港最贵

在亚洲,新加坡和台湾的房產价格下跌,亚洲的屋价升幅平均只是1.9%,香港为世界最昂贵的房產市场,儘管价格涨幅从2014年的上涨17%,放缓至上扬7%。

香港屋价成长放缓是由於供应增加(2015年完工房屋超过1万1千200间),而且中国金融市场波动,都是一些影响因素。

根据经济合作与发展组织的数据,以屋价和收入比较,澳洲和纽西兰的房產价格对比收入,在世界的排名最不容易负担。

与此同时,中国在2015年的屋价只上升0.4%,2014年则上升至高峰水平,日本和韩国的屋价属於可负担性,主要是屋价对比长期平均数被低估。

土耳其升势最迅速

以个別国家来说,土耳其的屋价在去年升势最迅速,接近18%涨幅,对中东投资者来说,土耳其被视为投资安全天堂,该国的人口成长率显示强劲。

此外,乌克兰和希腊產业市场较弱,屋价分別下跌12%和5%。整体来说,欧洲的屋价成长率介於3.7%,不过却是两大最不容易负担房屋市场:分別是比利时和法国所在地点的大陆。与此同时,德国和爱尔兰则被视为首5大最能负担房屋市场中的2个。

去年,北美洲房產市场价格上升4.6%,不过,房屋的可负担性出现分歧,加拿大排第三最不容易负担、美国则是第四个最可负担房產市场。(星洲日报/投资致富‧Smart財富‧文:郑碧娥)



当今大马

MyDeposit只是一场政治秀

郑晖     发表于 2016年5月3日 下午3点25分     更新于 2016年5月3日 下午3点26分

政府于今年4月推出MyDeposit计划,为月收入3000至1万的无房大马人在首次购买价格介于8万至50万的房屋时,得以向该计划申请房价的10%或最高3万令吉的辅助金。这相等于政府帮你出首期付款,你接着偿还每个月的银行房贷,也像家里年迈父母看孩子买不上房,于是拿出从以前积下来的血汗钱,充做购房的头期款项,而孩子则负责三十几年的月供贷款。

就MyDeposit的两亿总额辅助金,若被除以每个人得以申请的最高辅助津贴3万,MyDeposit计划援助的人数大概就6600人左右。援助范围有限的MyDeposit,更像杯水车薪,冀望用一杯水,扑灭房价飞快高涨的大火。不谈政府这项辅助政策将如何公正公平发放,就总额两亿元的辅助资金来谈,这只不过是又一次的派糖果戏法。这是一次性的发放津贴,非是可持续的后续政策。但金额不多,涉及人数有限,房屋市场对此的反应,应当是不痛不痒,无关痛痒,或许就是政治秀一场。

MyDeposit针对的对象是月收入3000至1万收入的大马无房族。为何限定在月收入3000以上的无房族,而非月收入2000呢?这或许是银行贷款审核通过的最低薪资下限。去年“大马雇员财务承担能力”的抽样调查中,76%的受访者无法即时拿出1000元应急,而个人破产的原因中,房贷排名第二。

这项抽样调查向我们透露出一个可能性。

抽样调查里的大部分受访者无法拿出1000元应急,这表示若他们月收入介于3000至1万之间,他们拥有申请MyDeposit计划的资格,而无法拿出1000元应急的他们,却能在MyDeposit计划下得到一笔最高达3万的辅助金作为购房的首期付款。

这会否让更多的大马人步入无法偿还房贷进而导致自身破产的境地呢?

由于家庭债务已高居国内GDP近90%,国家银行透过限制放贷,为国内爆发由个人破产导致的借贷危机设置一防卫底线。国行以更宏观的视野,而非透过短视的放宽房贷政策拉抬国家GDP制造经济繁荣假象的行为,值得赞许。但这也显示建筑业发展与国行不放宽房贷的政策有所冲突。

MyDeposit计划的出现,其实是政府介入房屋市场的不好范例,让原本连首期都无法支付的中产无房族,接下三十几年的房屋贷款。这或许会让财务状况已亮红灯的中产无房族步上破产路。

拨一笔款项津贴收入介于3000至1万的无房族购首房,这本身就是一件荒唐的事。政府更应该做的是直接打压房价,或推出类似新加坡的组屋计划,我们追求的是可持续的发展政策,而非昙花一现的派糖果效应。高消费带来的高比例家债问题,应可被分拆为日常消费、车贷房贷、医药费用、孩子教育成本及供养父母的费用等。政府需要介入的不是以MyDeposit等一次性惠及少数群体的撒钱政策,而是应该针对公共交通,公共医疗体系等公共领域上做更有效的投入。

高收入,未必意味着高素质的生活。2020宏远提出的人均高收入并不能代表高素质的生活。当医药费高涨,公共交通无效率,教育政策颠三倒四,平均工资的提高,也抵消不了国内公共领域低素质所造成的额外高支出。若考虑国内贫富悬殊的现象,人均收入的提升,其实也只不过是有钱人更有钱,穷人继续穷下去的大马常态而已。

MyDeposit计划,就是一场政治秀。秀出的是,政府在公共政策上的无所作为,及派钱政策的短视。

229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-6-23 15:00:25 | 显示全部楼层
星洲日报

游沙巴‧买房子

2016-05-15 13:06

沙巴房產在近两年遭遇寒风,州內发展总值(GDV)出现萎缩,为了让房市能够儘早復甦,沙巴房地產发展商会(SHAREDA)出奇招,以买卖交易,赞助旅费的“房產旅游”计划,吸引中国投资者的目光。

该计划是让来自中国的投资者到沙巴旅游时,安排其中一天前往参观市內的休闲產业,让投资者边旅游边物色心水房產,带动沙巴旅游业之余又能协助促销沙巴的休闲產业(Leisure Properties),一举两得。

根据网上的资料,休闲產业所指的是与人休闲生活、休闲行为、休闲需求(包括旅游、娱乐、服务)等密切相关的產业领域,包括別墅、高档酒店等等。

今年料有30万中国客游沙

该会会长拿督吴华山在大马世界不动產联盟(FIABCI)晨间讲座(沙巴產业)后表示,预计今年將会有30万名中国游客前来沙巴旅游。

“我们已与相关旅游业者协商,建议游客参与`房產旅游’,相信该计划拥有很好的发展潜能。”

吴华山说,休闲產业价格都在100万令吉以上,价格將依据地点而有所不同,房子的空间则是1千800方呎以上,4间房为主,销售对象为外国投资者。

他说,投资者一旦选中產业,在缴付订金及签约后,发展商將会赞助投资者的旅费。

吴华山说,有兴趣购买者在选定喜爱的房產后,可以选择向大马的银行贷款,並通过在中国的相关银行分行摊还贷款。

他透露,这项计划已於4月开始,並获得很好的迴响。

“通过此计划,我的公司已成功售出30套房產予来自北京的投资者。”

他说,中国人都爱沙巴,因为沙巴的宗教、语言及食物与他们较相近。

“他们希望能够在沙巴有不一样的体验,想要接触大自然,远离交通堵塞的城市地区。”

吴华山认为,打造亚庇或者沙巴为亚洲最適宜居住的地方之一及繁华大都市將更能吸引国外投资者前来沙巴投资休闲產业。

“政府也极力打造亚庇为最適宜居住城市,並进行海滨发展计划(Waterfront Development),其中一项为丹绒亚鲁生態发展(Tanjung Aru Eco Development)计划,也是酒店最佳地点,预计5年发展总值达70亿令吉。”

此外,他也指出,沙巴的国际机场衔接多个地方,包括中国上海、韩国首尔、日本东京、台湾、泰国曼谷、菲律宾马尼拉等,也使得沙巴更有优势。

吴华山在该会2014年报提到,休闲產业与旅游业息息相关。

他说,如果沙巴州的旅游部长想要打造沙巴成为“我的第二家园计划”投资者的选择之一,则必须发展更多休闲產业。

“事实上,我们在峇厘岛、苏梅岛或普吉岛都可以看到一些度假村或高档休闲產业如海滨別墅、水稻別墅、山顶別墅、悬崖別墅(Cliff Villas)等等。”

他说,沙巴州获得上天眷顾,拥有许多与別不同的美丽天然景色,而私人领域的发展商也不间断的发展各项与旅游业相关的產业。

“综观整个市场,休闲產业的发展商大部份都是来自私人领域,因此,银行的巨额资金借贷至关重要。”

他不讳言,国內银行借贷政策使得欲投资在休闲房產的投资者难以获得贷款。

“银行认为休闲產业属於高风险投资,这对於欲投资在休闲產业的人士来说並不公平。”

他说,瞭解银行有本身的风险评估政策,惟希望財政部及国行能够在此方面多给予协助。

吴华山说,沙巴的旅游业在过去十年蓬勃发展,惟在基建发展、人力资源技术及公共安全方面却是急需提昇的。

“中央政府必须加强海岸线的安全,以预防非法入侵者进入沙巴,同时,也避免游客遭到劫匪或恐怖分子绑架。”

房產发展总值 连跌2年

吴华山表示,沙巴房產有望在今年下半年开始復甦。

“近期发展商推出的房產,销售表现比去年同时期来得好。”

他相信马幣回升及油棕价格持稳,加上泛婆罗洲大道(Pan Borneo Highway)的工程及其他基建发展项目都有助於推动沙巴的经济增长。

据沙巴房地產发展商会2015年报,沙巴房產发展总值由2013年的75亿6千221万4千令吉,下跌50.4%至2014年的37亿4千760万令吉,並进一步下滑28.8%至2015年的26亿6千950万令吉。

此外,他认为亚庇是其中一个热点,该处环境怡然,除了適合旅游及居住外,也適合建设度假屋,而目前州內只有13间5星级酒店。

吴华山透露,买少见少的有地房產依然是购屋者的首选,公寓虽然同样受到欢迎,惟需视当地居民对於公寓的需求而定。

他说,沙巴目前的购物广场已呈饱和状態,反之办公楼却尚有发展空间。

“尤其是距离市中心10至15公里以外的办公楼,因为雇主不想要面对交通堵塞及负担泊车费,而不介意选择远离市中心的办公楼。”

沙巴房价比西马高

吴华山表示,沙巴房產价格比西马来得高,主要是因为土地价格高涨、运输成本及劳力成本的增加,再加上消费税实施后导致原產品价格提昇等原因,使得房產价格居高不下。

他也希望州政府能够加速处理发展计划(DP)的审批,將审批时间由30个月缩短到6至9个月。(星洲日报/投资致富‧沙巴產业‧文:刘玉萍)



亚洲时报

部长吁发展商建更多可负担房屋 让更多中等收入买得起

May 20, 2016

在拿督哈芝芝诺(后排左二)的见证下,大马合作社组织主席拿督阿都法达(坐者左)与Tajuk Unggul发展有限公司首席执行官曾昭健(坐者右)签约。(本报田俊达摄)

(本报讯)州地政及房屋部长拿督哈芝芝诺促请房屋发展商,在沙巴兴建更多可负担房屋,让更多中等收入者负担得起。

他指出,沙巴是我国人口第三多的州属,但房屋拥有率却只有68.1%,是全马第四低的州属。在物业上涨时期,从2000至2014年,沙巴的房价足足上升了4倍。

他表示,就算是在城市以外的区域,许多年轻人还是无法负担其高昂房价。因此该局会努力地解决这个问题,让年轻人拥有自己的家。

他是为在打里卜举行的“BUKIT SAUJAMAS”公寓计划主持签约仪式时,如此表示。这是由大马合作社组织(ANGKASA)与TAJUK UNGGUL发展有限公司及全国公共及民事职工总会(CUEPACS)签署的合作协议。

TAJUK UNGGUL发展有限公司是由新加坡的Greatearth与大马的Homesign Network公司所组成的。此公寓计划地段位于打里卜区,距离亚庇市约19公里,占地18.44英亩。由4栋楼组成,每栋有28层,总共1664个单位。一个单位平均面积约900平方尺,预计18个月竣工。

此外,该项计划的50%单位将保留予沙巴合作社成员及公务员购买,其余50%则公开销售给民众。

哈芝芝也希望此计划能刺激更多外来发展商与本地发展商的合作,共同发展沙巴的产业,以便提升沙巴拥有世界级的住宅景观。



发展商清盘1Sulaman豪华公寓买户陷困 地房部插手助渡难关

June 23, 2016

(本报讯)Sagujuta(沙巴)有限公司遭亚庇高庭判决清盘,州地政及房屋部长拿督哈芝芝诺昨日承诺,该部门将插手协助数以千计购买该公司发展的1Sulaman豪华公寓计划单位之人士,渡过因该公司清盘造成的困难。

他表示,他将与该部门官员磋商采取如何之下一步行动。

他说:「这包括可能将该计划颁布为『废置房屋计划』,以让我们另委发展商接手。」

哈芝芝是在亚庇接受记者访问时这麽表示。

他表示,事实上,该部门早前已数度与这些买者举行会谈,因为有关计划年前便形同停工。

亚庇高庭司法专员拿督道格拉斯西加云日前批准大马内陆税收局的申请,将拖欠该局逾八百万元所得税的Sagujuta公司清盘。

今年三月的报导指出,该些买者早前与该发展商展开九个月的交涉后,1Sulaman在拖宕三年后仍然竣工无期;民主行动党籍里卡士区州议员王鸿俊也当时该些购屋者磋商后表示考虑诉诸法律行动。

王氏指出,行动党与人民公正党下南南州议员谢铭圣应允提供法律援助,包括代表购屋者起诉发展商违约和追讨违约赔偿金,倘所有购屋者向发展商索取一年八巴仙的违约赔偿金,总额高达五千多万令吉。

该批购屋者已经成立行动委员会号召全体购屋者集体行动,更为此设《面子书》作为交流管道。



州内多层公寓如逾10年无分层地契 再融资难获银行批准

June 16, 2016

发展商说没有问题,银行却不贷款,土地测量局又不发出地契,公寓买主如足球,被踢来踢去!

(本报讯)州内多层公寓尤其是逾十年未获发出分层地契的公寓如今要申请银行贷款,将面对拒批或诸多审查的问题。

这些银行以「十年还未能获发出分层地契,必定有一些问题」为由,而认为加大有关风险,因此,「必须更加谨慎审批该贷款申请」。

亚庇一名公寓业主昨日表示,他日前向市区一间颇有规模的银行申请再融资,结果有关银行告诉他,其符合银行一切条件,只是因为有关公寓逾十年尚未获发出分层地契,因此,「目前不能继续处理有关贷款申请。」

「银行的职员还告诉我,他手头上也处理过多宗类似的案件,银行都以相同理由『不能继续处理』。」

他表示,他曾就此事询问有关发展商,后者却口口声声说「没有分层地契应该不成问题」,却又无法保证何时才能发出有关分层地契。

「这些发展商会告诉你:『我们手头上处理过许多类似案件,包括由我们发出『支持函件』,结果都获得房贷』,但事实却是,银行并不愿意批出贷款,发展商说没有问题,沙巴土地测量局又不发出地契,结果买主就如有足球般,遭人踢来踢去。」

这名投诉者指出,可能不是所有银行都是如此「谨慎」,但不能否认的是,必有这些银行的存在。

尤有进者,这些发展商当中,不乏如州营机构的沙巴城市及房屋发展局,也无法在合理时间内为买主申请得分层地契。

●根据记者向国家银行查询,有关官员表示「没有分层地契不能获得房贷」并非国家银行的指令,而是因有关银行自行评估风险作出决定。

投诉者指出,这种情况持续,不仅对公眾造成不便,更令得屋业市场受到波及,许多人要买屋,甚至符合融资条件,却因为当局迟迟不发出分层地契,而无法拥有该房屋,也打击「居者有其屋」的目标。

事实上,在西马,没有分层地契就申请不到房贷,是相当常见之事,这是因为没有地契犹如没有身份证,买主与发展商之前的一纸买卖合约,只能代表临时的出生记录。

王鸿俊:应该规定七年内 须为买主取得分层地契

若无明文规定,房屋落成入住后,迟迟未获分层地契,有的甚至长逾廿年,都未有分层地契。

(本报讯)沙巴民主行动党秘书兼里卡士区州议员王鸿俊昨日指出,订于今年杪提呈州议会的一九七二年沙巴分层地契法令修正法案或全新相关法案,必须明文规定发展商须在七年内为买主申请得分层地契,否则应受罚。

他表示,此外,有关新法律亦须规定州地政及房屋部长倘批准发展商展延长房屋计划竣工期限,得先行获得买主的首肯。

他说:「在现有的法律下,并无任何条文规定发展商须在何时为买主申请得分层地契,或地政部长批准延长房屋计划竣工期限,得先行获得买主首肯,结果衍生许多问题。

「这包括在房屋竣工入住后,买主迟迟未获得分增地契,有者甚至长逾廿年;至于地政部长批准发展商延长竣工日期,买主往往遭蒙在鼓里。

「我曾多次在州议会内外就此事发表意见,如今我要重申,那就是须有七年期限的规定,否则发展商须受罚,而非如目前一般,何时才申请到分层地契,发展商似乎毫无影响。」

王鸿俊是在亚庇接受记者访问,回应沙巴特别任务部长拿督张志刚的言论时这麽表示。

在州内住宅公寓多面对迟迟未发出分层地契的问题,张志刚日前指出,州政府拟于今年杪向州议会提呈修正一九七二年沙巴分层地契法令之法案,以加速发出分层地契。

他表示,州政府也正在拟订法律管制州内住宅与商业建筑物管理与修葺事务,惟届时会提呈全新法令,亦或修正现有法令以达到该目的,目前尚无定案。

在此之前,首席部长助理部长拿督杨爱华表示希望拟议中的住宅与商业建筑物管理与修葺法令,可于今年十一月提呈州议会辩论及寻求通过,以提升各住宅区管理问题以及解决目前政府无法律可插手商业建筑物管理修葺之问题。

王鸿俊表示,有关法律不应偏向发展商,必须对买主公平,以舒解公眾的压力;因此,有关「废置房屋计划」的定义也必须厘清。

在回答一项问题时,他说,他曾接获投诉,指某名发展商误期建竣房屋,当买主跑去地政部投诉时,方才知道地政部已批准延长该期限,「甚至有人入禀法庭起诉发展商,也因为相同理由败诉。」

他说:「地政部长不过是一名掌管有关事务的部长,他怎可在未征询利益攸关者,即是买主的意见乃至同意,就替他们作决定?」

王鸿俊表示,此外,新法律也必须规定,在发出分层地契之前,有关发展商必须邀请买主一同组成管理委员会,而不是如目前般单独设立管理委员会,以致买主未能参与有关讨论决策。无论如何,他表示,目前在手头上处理的其中一个案子,就是未发出分层地契,但有关发展商也邀请买主共组管理委员会,「因此,我相信,州政府不会在拟定新法律时,不做相同的事情。」

刘静芝:州政府计划修正分层地契法 莫只闻楼梯响不见人下来

(本报讯)沙巴人民公正党署理主席兼亚庇亚庇区州议员刘静芝昨日指出,州政府计划于今年杪提呈一九七二年沙巴分层地契法令修正法案或全新相关法案予州议会,切莫再度「只闻楼梯响,不见人下来」。

她表示,她本身曾在三年前就提出「沙巴需另设法定机构管制房地产发展商」言论,以捍卫买者的利益,当时,首席部长助理部长拿督杨爱华驳斥指本州已有足够法律管制发展商,无需另设该法定机构。

她说:「我在今年四月召开的州议会会议上呼吁州政府修正沙巴土地法令,以制止猖厥的土地欺诈弊案时,轮到(沙巴特别任务部长)拿督张志刚回应说现有的土地法令已经足够,无需修正,此等言论,都令我感到失望。

「既然反对党所提出的意见,国阵政府都不能接受,反而以各种借口推搪,如今的多层管理法乃是国阵本身所要提呈,就应早日落实,不负公眾的期待……州政府须重视这项法案。」

刘静芝是在亚庇接受记者访问时这麽表示。

无论如何,她表示,州政府要于十一月提呈有关法案,乃「迟到好过没到」,「还是令人感到欣慰的。」

她说:「坦白说,我们的州政府可说是后知后觉,沙巴的多层建筑物已经发展到今天如此蓬勃,但在法律方面还有很多遗漏之处。

「州政府早就应该要拟定有力的法令来管制沙巴的多层建筑物,而不是拖延至今才来提呈,但是迟到好过没到,我们还是希望州政府能尽快提呈该法案,以有效维护各造的利益,解决各种纠纷,我们要看到州政府如实地在今年十一月提呈这项拖延了多年的法案。」


229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-7-18 13:36:00 | 显示全部楼层
中国报

国行减息房贷利率没下调? 消费者应主动找银行谈!

2016年7月15日



国行宣布降息后,马银行率先公布下修基准率及基贷率,理财师认为,消费者应主动向贷款银行了解自身当前的房贷配套。报导︰叶爱云

(吉隆坡15日讯)国家银行周三(13日)宣布降息,平民百姓如我们又该如何从中受惠?对每月为房贷供款忙得团团转的打工一族,理财师促休想等银行来敲门,应主动出击,为自己的房贷争取更低利率!

VKA财富管理董事经理兼财务规划师拿督林俊喜硕士向《中国报》指出,除了关心房贷利率的高低,消费者应该先向各别银行了解本身的房贷配套,到底是灵活贷款(flexi loan)或是固定贷款(Fixed Loan)。

他解释,所持有的若是灵活贷款户头,消费者多缴的房贷,银行会将多余的供款视作部分清算(partial settlement)款项,压低借贷本金,倘若借的是固定贷款,多余的供款只会被视作预付贷款(advanced payment),不会用于清算借贷本金。

“若是近几年才刚借的一般是灵活贷款,若拥有闲钱的消费者,此时定存利率料滑落,其实可趁机将钱取出进行一次性的部分清算,从中省下房贷利息。”

每月供款将减少

不过,他提醒,固定贷款户头的消费者,千万别以为每月额外多付供款,银行就会直接调降贷款本金,应主动跟银行接洽沟通。

“先找银行洽谈,再决定下一步怎么做,可以和银行讨论调低房贷利率或向其他银行了解最新的再融资配套,以免白白错失获得更低房贷利率的机会。”

本报用假设性情况,致电马银行投银一名房贷执行员了解,若原本的融资利率为5.65%,如今进行再融资,没有加额贷款(Top-up Loans),也不加长贷款期限,目前利率为4.4%(尚未下调),每月供款将从原本的1040令吉,将减少至981令吉,每月可省下59令吉。

由于国行才刚宣布减息,银行仍在筹备中,一旦新的调整后利率出炉,换言之,消费者每月可省下更多。

宏愿集团董事经理陈文博再次提醒指出,千万不要妄想银行会主动告诉你利率已调低,所以大家还是主动找银行洽谈,争取最低利率!

省下付款可优先减债

陈文博建议,消费者应趁机检视本身的房贷配套,重组手头贷款,多出的款项可用来减低债务负担。

他说,通常房贷合约的锁定期限(lock-in period)是3或5年,若已超过该年限的消费者,就应该重组贷款。

“先不谈国行降息会为市场提高多少流动性或对经济会带来什么帮助,就打工族而言,首先应该趁机减债,再谈投资,加上许多银行或会趁此时推出较低利率配套抢客,打工一族可以从中受惠。”

他举例,屋子会升值,加上已偿还超过5年的房贷,屋主肯定有加额贷款的配额,加上这位屋主若有一堆卡债,比较下卡债利率每月约1.5%,一年就是18%,较6%、7%的房贷利率高,那就该优先处理卡债,避免卡债如滚雪球一发难以收拾。

陈文博表示,再融资也让屋主可以加长摊还期,从中压低每月供款,宽松手头现金流用于其他储蓄或投资,也可将高利率的债务先解决,一举多得。

稳定投资可选储蓄保单

定存率或无法和通胀抗衡,陈文博建议,消费者为手头现金另觅出路,寻找较高回酬的投资或储蓄。

他说,消费者选择将房贷再融资,加额贷款取得的额外现金流用于解决卡债后,也可充作投资资金。

但消费者首先必须对自己诚实,他说,若本身自问不是一位有纪律的投资者、对投资毫无概念,余钱也不多,那建议采取稳扎稳打的投资策略。

陈文博举例,如可选择购买中长期储蓄保险,回酬尽管不及高风险投资如股市来得快及高,但胜在稳定,只需每月或每年定期存款,所需投入金额不会很多,还可享有额外保障,当未来满期时就可取回保险公司所承诺的金额。

目前最佳投资机会

“我有位朋友每年最多只有能力挪出1000至2000令吉,闲钱不多,他将每年多出的这笔逾2000令吉购买了一份储蓄保险,20年后他现在就有10多万令吉,这也是一笔不错的收入。”

林俊喜认为,目前是投资的最好时机,过去经验,每次低潮,市场大约用了12至18个月来调整,这次情况是,市场从去年开始就放缓,如今已过了一年。
“就理财角度,若有5万令吉,建议将钱分成12份或24份,但不是一次过投资,若是12份,每月大约有4000令吉,可用于购买信托基金或股票,选有稳定利息收入的抗跌股或蓝筹股,这类投资变现容易,之后可视市场波动调整投资策略。”

姓名:X小姐(34岁)
银行:C银行
贷款期:2007年8月3日至2032年12月1日(贷款期:25年)
房贷利率:5.65%
尚欠贷款本金(Outstanding Principal):13万5029.52令吉。
目前每月供款:1040令吉
X小姐若现在进行再融资,没有加额贷款,也不加长贷款期限,保持原来剩余摊还期限,大约16年。

就当前马银行BR+1.2%计算,即利率4.4%,融资额13.5万令吉、意即每月供款是981令吉,较X小姐目前每月供款1040令吉少59令吉,1年下来节省708令吉(见表★)。



长达8年多来,X小姐从未检视过本身贷款,以一年708令吉粗略估算,过去9年来,X小姐多还多了6372令吉;上述情况显然不只发生在X小姐身上,许多打工族相信都身历其境,从未关心国行及银行的利率调整,所谓积少成多,每月省下一点就成一座山。

拉长供款期每年可省近RM5000

该名房贷执行员根据以上例子指出,目前银行条例是借款人最长可借至70岁,以X小姐当前34岁计算,最长贷款期限是35年,若以35年计算,每月还款额是631令吉,一年下来X小姐就可以省下4908令吉(如表)。

若善用这笔款项来进行其他投资,如信托基金,X小姐在未来或可更快缴清银行欠款,现金流也不会因此被锁死。



大马投银 基贷率降至6.65%

大马投银控股(AMBANK,1015,主要板金融)宣布降息0.2%,基准率(Base Rate)从4%下调至3.8%,基贷率(BLR)则从6.85%降至6.65%,从7月19日起生效。

大马投银控股是继马银行(MAYBANK,1155,主要板金融)之后,第2家调整利率的银行。

大马投银控股兼大马银行总执行长拿督苏莱曼在文告中指出,利率调整将不会影响银行表现。

他补充,国行决定降息虽是预料之外,但相信此举来得合时宜,会对消费者及大马经济带来正面效益。

“这是个提升大马经济稳健增长,先发制人和积极的措施,因全球不稳定,货币刺激措施具及时性。”

马银行昨日(14日)率先降息,基准率从3.2%降至3%,基贷率从6.85%降至6.65%,同样下调0.2%。



星洲日报

市况不景‧申贷不易‧产业便宜卖?

2016-07-17 13:00

产业市场走势已持续低迷一段时间,有心脱售手上房产单位的业主,先后调整要价水平。业主当中有些准备提升产业拥有权,需要脱售手中单位,有些则是因为握有几件产业,适逢产业市场低潮,需脱售手上的一、两个单位套现,借以松绑资金。

一些产业的业主愿意降低要价,除了以上提及的原因,也因为产业买家近年来,在申请产业贷款时,面对更严苛的审批程序,业主为加大其待售单位的吸引力,惟有选择降低要价水平。

今天,金融机构如商业银行、保险公司等,在向贷款申请者要求的文件当中,除了以往大家熟知的需要最新的3个月薪水单、雇主的认证文件、所得税申报或缴税单,还包括申请者的公积金结存表,假如申请者条件不大理想,尚需要有银行储蓄,或是单位信托、股票投资等文件的辅助。

在过去,金融机构一般不会向贷款申请者要求公积金储蓄的结存资料,看来贷款的审批程序并没有放松,依然保持在之前的严谨状态,商业银行要确保对贷款申请者百分百有信心,包括他们从事的行业、在哪一个领域任职等等。

自雇人士如何为申贷加分?

对于自雇、公积金储蓄不多的人士,如何为自己的贷款申请加分,这确实是一大考验,有些自雇人士加入就业市场不久,自己出来创业,过后可能没有即时按月缴纳公积金,因而公积金储蓄并不多。

不过,对自雇人士而言,他们比较占优势的是,摊还贷款分期的年数可以拉得比较长,毕竟他们不受60岁退休雇用条例的约束。
广告

另外,金融机构提供给申请者的贷款的幅度,依然没有放宽,即使是第一次购买房屋者,准备领取较高比例贷款,例如额度在90%并不容易。

高档及非有地房产挑战大

大马亨利行在最新房地产市场报告指出,大马住宅房产市场2016年首季的表现,保持在“慢热”状态,不过住宅房屋市场的价格浮动,预计不会出现很大差异。

屋价过高无法申贷

报告指出,高档及非有地房产的住宅单位将面对相当大的挑战,随着国内的房屋市场处于平淡状态,本地发展商在2016年将推出更多低于50万令吉的房屋计划,以吸引更多本地人购买。

亨利行的房地产分析报告指出,贷款问题是困扰大马国人购买房屋的主要因素,私人发展商所销售的房屋,大部份因屋价过高,无法取得银行的贷款,因而冲击该领域的发展。

大马政府为了达到“居者有其屋”目标,在2016年财政预算案中宣布拨款2亿令吉,以进行房屋部与地方政府部所提供的首间房屋贷款头期付款计划。

另外,假如政府能克服马币贬值及波动的问题,同时通过各种计划提振经济发展,那么房地产业市场有望避开冲击。

报告补充,受到国际原油价格下跌、马币汇率持续贬值等因素,导致大马房地产市场在2015年受到相当大程度的冲击。

与此同时,由于马币汇率波动及贬值,高档及非有地房产受到很大的挑战,导致国外投资者普遍不愿意在大马置产。

报告指出,大马经济受国内外因素的冲击,政府将2016年的经济成长预测,下调至4与5%之间,这项预测比2015年的表现较为逊色。

槟柔房地产投资最受影响

严格来说,2015年的大马房地产市场,受到政府在年初落实消费税政策的影响,导致投资者保持“静观其变”的心态。

这也使大马房地产在2015年首季,与2014年同期相比,出现显著下跌迹象,其中槟城及柔佛的房地产投资受影响最大。

报告引述全国产业资讯中心最新的数据,显示我国在2015年房屋市场的整体表现下跌了2.6%,本地私人界发展商所面对的最大问题,部份原因是政府的政策带来的约束,更大的是消费者无法取得银行贷款,这才是发展商面对的主要问题。

许多发展商提出银行和政府放宽房屋贷款的要求,例如为首次购屋提供发展商承担利息优惠等建议,坦白说,发展商在兴建期间的2、3年里,为购屋者提供的承担利息计划,豁免利息的辅助,基本上减轻首次购屋者的经济负担。

报告补充,假如政府能接纳发展商所提出的放宽房屋贷款申请条件,这样就能在全新的一年内,协助刺激大马房屋市场的发展。

“假如政府能提供更多的补贴,协助发展商减少成本的问题,将能让发展商推出更多价廉物美的房屋计划,在上述计划下,政府将为首次购买房屋者、提供购买可负担房屋的首期款援助,并将有助于低收入的大马人购买房屋。”

经济学家看法 资金持续外流 产业身受其害

经济学家李兴裕针对经济与本地产业市场,发表其看法时指出,马来西亚从2014年第三季开始,连续5个季度面临资金外流的问题,对本地经济与产业市场,造成程度不一的冲击。

李兴裕:冲击程度不一

他说,从图表数据,可以看出本地资金外流的情况。

另外,利率偏高、劳工市场及收入成长疲弱,也导致银行领域面对不稳定风险,生活成本升高,已开始影响负债水平较高的贷款者。

国家银行在这之前的贷款指南,促使消费者的贷款成长率适度成长,住宅产业的购买相应减低。

李兴裕补充,我国的家庭债务虽然适中,不过仍属于偏高水平,银行在发放贷款之前,继续维持严谨的审核程序,贷款申请的驳回比例保持偏高,几乎介于半数的水平。

严格来说,大马在面对外界冲击时,仍未能免疫,与1997-1998年比较,我国经济与资金市场相对较为开放和自由,决策者也从1997-1998年的亚洲金融危机吸取经验和教训,避免再次发生金融危机。

马币贬值影响层面大

无论如何,资金外流、美元汇率强劲,中国经济成长放缓,这些都是严峻的挑战;马币兑美元汇率自2013年以来,累积贬值31.5%,单单2015年就贬了18.5%。

马币兑美元汇率贬值影响层面有几个,其一:本地国民认为货币与经济前景不乐观,选择静观其变,握有现金比较妥当,其二:马币兑其他外汇贬值,应该将资金投入产业市场,因为马币贬值后,产业市场未必看淡,特别是新建的产业,很有可能因为建筑材料涨价酝酿上涨,日后价格不跌反升。

另外,一些海外投资者可能也因为马币汇率贬值,考虑在本地置产与投资,他们的货币在兑换成马币后更好用,除非是他们对本地的经济与产业前景缺乏信心。

马币兑美元汇率在2015年杪接近4.30的水平,2016年1月开始稍微上扬,至少避开了继续下跌的风险,以下数据排表可以看出马币兑美元汇率过去几年的水平,其中在2010年至2012年,那几年是马币兑美元表现较强稳的几年,恰好也是大马房地产市场交易热络、价格坚挺及往上升的几年。

马币不只是兑美元汇率下跌,兑英镑、韩元、人民币、新元、泰铢和菲律宾比索等货币的汇率皆下跌;我们从马币贬值因素延伸到产业市场的走势,主要这是其中一项影响经济、市场运作,也是一项无法撇开的关键因素。



产业顾问看法 售价虽降 仍有赚幅

针对业主要降价,以让产业市场恢复买气的问题,业界顾问、产业经纪普遍认同这是目前市场存在的现象。一些卖主愿意降低要价,其中有些是一手产业的买主,当年向发展商购买时,价格介于偏低水平,尽管如今降低要价,依然有相当不错的赚幅。

举个例子,假设当初10年前购买时大约25万令吉,如今挂价68万令吉,可是,市场买气欠佳,卖主最终将成交价降低至58万令吉,虽然减了10万令吉,可是,与他当初购买的价格相比,仍有可观赚幅。

降价3大情况

屋主愿意降低售价,一般有几种情况:其一屋主需要现金周转,例如用来装修房屋,或是作为生意上的资金,其二:产业的位置较为逊色,假如楼层比较矮、景观没这么理想。

第三:房屋因为长期出租给上班族或是学生,由于长年缺乏保养,屋况并不理想,买主需要一笔钱来整修,假如卖主不降低要价,想要成功脱售并不容易。

包久武:产业价料不大幅调低

友联产业经纪公司总经理包久武说,2010至2013那几年产业价格一再走高,接下来政府、国家银行先后推出冷却产业市场措施,虽然对产业交易、市场走势产生抑制作用,可是,也造成一些人难以实现购屋梦想。

尽管产业市场稍微降温,但是由于过去几年,一些地区的产业价格翻倍上涨,以致售价已介于偏高水平,尽管少数业主愿意降低要价,但对大多数人来说,价位依然超出许多人的购买力,当然,产业售价可以调低至10%者仍属于较少数。

除非整个大环境、经济前景极为看淡,产业价格才可能大幅调低,本地产业市场介于这样的阶段,应该是较多人准备脱售产业,放眼移居海外的时候。无论如何,现阶段财务能力许可的人士,或许可以探讨购买优质产业单位。

长远来说,产业仍是可以选择的投资工具,特别是位于理想地点、数目不多、鲜有业主愿意脱售的房产。

邓志明:打房冲击新屋销售

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明表示,冷却产业市场的措施,造成贷款申请被驳回、产业发展商新屋销售偏淡的局面。

他说,2015年首11个月,与前期比较,各类型产业的贷款获批减少2%,可是,住宅产业贷款获批的比例则下跌13.6%。

由于这个因素,尽管产业购兴持稳,可是,成交的比例偏低,主要是申请贷款被驳回的比例偏高,一些发展商选择延迟推出新房产计划,如此一来,买家的选择反而少了。

另外,新房产单位的面积相应缩小,以便让产业单位的价格比较容易负担,发展商被迫提供回扣、降低首期付款、提供简易付款配套,以吸引产业购买者。

他补充,在转手产业市场,共管公寓、普通公寓的要价与敲定交易价已相应降低,以恢复到比较合理的水平,预料这样的趋势将持续一段时候。

星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文:郑碧娥‧2016.07.17


229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-8-8 10:57:51 | 显示全部楼层
星洲日报

亚庇房价趋稳

2016-07-24 13:04

享有“风下之乡”美誉的沙巴,首府亚庇于2000年升格为市,马来西亚成立前,其英文名称为Jesselton,以当时渣打公司的副主席Sir Charles Jessel的名字命名。

享有“风下之乡”美誉的沙巴,首府亚庇于2000年升格为市,马来西亚成立前,其英文名称为Jesselton,以当时渣打公司的副主席Sir Charles Jessel的名字命名。

亚庇在国内及国际上经常被称为K.K.(Kota Kinabalu),当地人则称之为Api-Api,其地理位置位于婆罗洲西北方的海岸区,面向南中国海。

2015年沙巴住宅产业市场交易保持谨慎,特别是首府亚庇,不过产业价格保持稳定。产业买家保持谨慎,同时拥有比较多的选择。

发展商在推出新的产业计划也比较谨慎,严格来说,2015年第三季,亚庇产业市场并没有新的大型计划。

市场基本面保持看淡,主要是大马生活成本上升、马币汇率疲弱、冷却产业市场措施开始散发效应。在贷款条例获放宽之前,预料产业交易将不会显著改善。因此,接下来产业交易量料保持偏低。

另外,在中至长期内,亚庇的住宅产业价格料保持稳定,由于沙巴首府亚庇可供发展产业的土地有限,因此发展商扩展步伐,探讨沙巴首府周边地区的发展机会。

在亚庇,双层排屋是买家属意的房产,尤其是坐落在公共设备、基础设施完善的地区,这些房屋在转手市场的价格稳健上升。

二手共管公寓价格上扬

由于亚庇城市地区的土地不多,双层排屋的发展计划转向南部和北部周边地区。此外,在转手市场的共管公寓,价格继续上扬,特别是基本设施完善,例如拥有保安服务的单位,不过,上升的速度缓慢、幅度也稍微缩小。

此外,与有地房屋比较,面积较小的共管公寓,价格还是比较容易负担,因此市场对这类型房产的需求保持强稳。

星洲日报‧投资致富‧地产札记‧文:郑碧娥‧2016.07.24



房市明后年复苏.现是买屋好时机?

2016-08-07 13:09

产业顾问公司展开调查显示,新的产业项目比较多,大约有80%的新建产业,不过,选择购买新建产业者不到40%,显示产业买家仍有不少选择。

在二手产业的购买,大约20%受访者认为可以考虑,另外大约50%表示,新建和二手产业皆可接受。

最近的市场动态显示,人们在沉静一段日子后,现在准备开始物色、购买产业行动,预料下半年市场买气将显著改善。

对于手上现金不多的新手买家,购买新建房屋是其中一个方案,因为房产单位需要几年时间才完工,而且有些发展商提供的销售配套,可协助新手买家实现购屋梦想。

贷款额低难置屋

所谓的购屋配套包括:免律师费、甚至印花税,以及其他费用,购屋者本身只需付出10%首期屋款,其余的屋款通过向银行贷款融资,以吸引中等收入或中低收入购屋者的目光。

可是,许多大马购屋者最近三、两年面对贷款不易批的问题,假如不够资金缴付首期屋款,特别是贷款额度可能只是80%或更低幅度,那么将被迫放弃购屋计划。

年轻的产业买家,如果不是联名购买,可能需要父母赞助首期购屋款,以便购屋计划可以如愿实现。

大马Y世代人口大约1080万人或占总数的38.2%,预料将是未来产业买家的“主力军”,可惜市场的可负担房屋(50万令吉以下)供需并不均衡,相信需要一段时间才能拉近距离。

另外,产业买家追随基本设施购买房产,捷运计划及轻型快铁延长工程,增设许多新的轻快铁站,带动许多地区的产业价值,给予产业买家不错的购屋选择。

许多行内人士认为:“2016年是产业市场的买家年,无论是新屋或是二手屋销售,预期今年都可以取得成长,相信产业市场将在2017及2018年恢复成长。”

整体来说,购屋者最希望领取90%的贷款配套,在受访者之中占50%,希望领取70%至80%房贷的产业买家,在受访者占有25%,说明购屋者的自付款能力仍相当薄弱。

屋价持平微涨

2015年大马一些城市的产业价格,与2014年比较持平、稍微上扬,也有下跌的情况,显示产业市场的走势,确实出现回头下跌的事实。

这是2014年和之前几年不存在的情况,也许大家会有些纳闷,产业价格不起已经可以“偷笑”,是否也有反跌的“好康”?

不管怎样,这的确是事实。产业顾问公司WTW最新的市场报告数据透露了这样的讯息,正如表格的数据明显反映出西马东海岸一些城市、东马多个城市的有地房产价格,保持在原有水平,只是半独立房屋的价格比较坚挺,虽然2015年市况普遍被看淡,不过,半独立房屋仍取得不错涨幅,其中一些的涨幅甚至在10%之间。

在砂拉越的美里,2014年双层排屋平均价42万8千令吉,2015年的价格却下跌至41万4千令吉,至于半独立房屋的平均价,则从2014年的64万8千令吉,下跌至64万3千令吉。

以石油业为主的美里,受到油价下跌的影响,进而冲击了产业市场的前景,导致产业价格成交价不起反跌。

星洲日报‧投资致富‧产业情报‧文:郑碧娥‧2016.08.07

mwl2016080704.jpg



人币贬值‧中国客大手购日本豪宅避险

2016-07-18 08:46

随着英国脱欧冲击全球金融市场,日圆再次成为资金避难所的角色;日圆兑美元一度升值至100水平,即使近日回软至104的水平,但今年至今仍升值逾12%。中原项目部(中国及海外物业)营业董事许大卫表示,短期随日圆升值及当地楼价飚升,或影响海外客人投资意欲;但日本首相安倍晋三明言考虑出招剌激经济,相信长远可吸引更多客人投资。大京香港总经理安冈晃浩强调,即使楼价飚升,海外买家仍有利可图。

(香港18日讯)随着英国脱欧冲击全球金融市场,日圆再次成为资金避难所的角色;日圆兑美元一度升值至100水平,即使近日回软至104的水平,但今年至今仍升值逾12%。中原项目部(中国及海外物业)营业董事许大卫表示,短期随日圆升值及当地楼价飚升,或影响海外客人投资意欲;但日本首相安倍晋三明言考虑出招剌激经济,相信长远可吸引更多客人投资。大京香港总经理安冈晃浩强调,即使楼价飚升,海外买家仍有利可图。

安冈晃浩表示,今年香港人投资日本物业的成本较去年上升;与早年比较,现时日圆仍属“低水”,加上专家普遍认为日圆继续上升的机会很高,现阶段投资者买入日圆资产,可受惠日圆汇率向上,资产价格亦会大幅增长。

另外,英国公投脱欧后,投资者不敢贸然买入高风险产品,致使防守力较高的日圆及金价均节节上升,“成为一个很大的商机”。

现购日圆资产 料长远升值

他续称,过往港人在日本投资的物业以低价楼为主,介乎500万至1000万日圆(约18.9万至37.9万令吉),买家一般为普通市民,放租平均有8厘回报(不包括手续费);惟自人民币贬值后,不少来自中国的专业投资者,透过基金经理或资产经理在日本大手购入贵价楼,平均斥资3000万至1亿日圆(约113.8万至379万令吉)购入一整栋楼房,放租回报率达5厘(不包括手续费)。

他又称,那些专业投资者更会向当地银行借入六成按揭贷款,以避开汇率变动带来的亏损,借贷利率由2厘至3厘不等;在负利率政策下,日本市民享受的按揭利率亦降低,剌激当地市民的置业意欲,导致楼价急升。

六成按揭 减汇率波动亏损

在日圆汇价不断升值的情况下,所产生的汇兑亏损或会影响海外买家于日本物业投资的回报率。但安冈晃浩表示,由于近年日本楼价的升幅十分可观,海外买家仍有利可图。

据日本一间不动产情报专门公司Tokyo Kantei的数据显示,今年4月位于东京23区的中古楼(楼龄超过20年、面积达70平方米),平均楼价已连升4年,按年及按月升幅分别达15.2%及1.5%;同月大阪市的同类型楼房,按年及按月升幅分别高达23.1%及1.6%。若按同时期计算,截至今年4月底止,每百日圆兑7.29港元,按年升幅仅达11.9%,升幅仍远低于楼价飚升速度。不过,由于近月日圆持续上升,相信两者升幅差距已有所收窄。

楼价升幅可观海 外买家仍可获利

据Tokyo Kantei的数据显示,都心6区(包括千代田、中央、港区、新宿、文京、涩谷)4年来升幅达38.5%;亦较东京23区的平均价格高出逾36%。因此,他表示,近年投资者亦开始投资附近的区域,包括文京、品川及江东。(香港明报)



趁脱欧动荡‧入手英国房产?

2016-07-17 13:02

莱坊(Knight Frank)发表报告指出,英国脱欧将令英国房产价格出现动荡,对于长期观望的亚洲投资者来说,这是一个难得的入市机会,未来数周至数月是值得掌握的好时机。

莱坊(Knight Frank)发表报告指出,英国脱欧将令英国房产价格出现动荡,对于长期观望的亚洲投资者来说,这是一个难得的入市机会,未来数周至数月是值得掌握的好时机。

莱坊亚太区主管尼古拉斯(Nicholas Holt)表示,英国长久以来是亚洲房产投资者的投资地点,英国具强大的游资流量、稳定的监管、明确的透明度,对中国、香港、新加坡、马来西亚和泰国投资者有一定的吸引力,意味着亚洲投资者皆有涉足英国房产市场。

“随着英国公投决定脱离欧盟,对现有的亚洲产业投资者,英镑汇率的下跌将影响汇回本身国家的收入回酬,以及脱售产业可取得的收益。”

“虽然市场走势将会比较波动,投资者最终寻求的是长期回酬,因此将会继续握有资产,以待短期内的任何不稳定最终沉寂下去,特别是当英国在欧洲所扮演的角色将比较明朗化时。”

“这个时候可以是买入资产的良机,英国汇率的下跌,好比2009年的情况,可提振亚洲投资者对英国房产的购兴。在过去几个月,亚洲投资者对公投普遍采取观望态度,如今,他们的购买力将由于英镑贬值而显著加强。”

“中国、新加坡和香港的投资者,在探讨伦敦的住宅与商业房产投资的同时,料将密切关注接下来几周或几个月的市场走势,并寻求可供投资的机会。”

针对伦敦首要地点产业方面,莱坊全球研究经理拜礼(Liam Bailey)说:“公投结果支持脱欧,将造成伦敦住宅房产市场暂时不稳定,来自投资者的一些需求将延缓,其中一些可能转向其他市场,虽然这些趋势不会过于明显。”

“市场对伦敦首要地点房产的需求,有赖于几个推动因素:例如伦敦的商业组合、教育、生活方式和语文,严格来说,并不受公投决定的影响。”

“当我们进入英国与伦敦市场一段不稳定期,欧盟、特别是欧元区的稳定性,预料在接下来的法国与德国大选,可能将抵销这次的风险,推高伦敦为安全投资天堂的吸引力。”

莱坊首席经济学家詹姆斯罗柏说:“公投结果其中一个影响效应:近期内,英镑的价值将会下跌,股市的情况也一样,技术性衰退的可能性,料抑制商业的投资,出口商及金融服务公司,将是衰退受影响的前线公司。”

“基于这点,拥有全球金融危机经验的英国中行,预料将迅速做出反应,在7月的货币政策会议,很可能降息25个基点,假如迹象显示,投资开始恶化,量化宽松可能卷土重来,以便协助恢复市场信心。”

针对英国住宅产业方面,莱坊英国住宅产业研究经理基尔摩(Grainne Gilmore)说:“英国脱欧,料将对房产造成影响,影响效应的规模,特别是中至长期的影响,有赖于英国脱欧协商的成果。”

“短期内,消费者信心将受到市场持续不稳定的冲击,特别是贸易方面,这可能进一步打击市场活动,尤其是对不急用物品的采购,交易量和物价将会下跌,不过,市场的不稳定性可能影响房产的供应,供应短缺也可能促使价格保持稳定。”

“长期来说,通膨若升温将促使利率上扬,进而导致抵押贷款利率调高,对于采用浮动利率交易者,假如屋价下跌将使挑战升级,对于举债较多的购屋者将面对更大压力。”

另一方面,莱坊商用产业研究经理艾利特说:“商务市场欠稳定是无法避免的,尽管如此,中期内展望保持乐观,看淡的情绪并不明显,至少内部的投资保持活力;过去的事件证明,商业界对变迁中的环境迅速适应,当一切尘埃落定时,经济稳定下来,企业界将与伦敦做为商务中心重新接轨。”

星洲日报‧投资致富‧产业焦点‧文:郑碧娥‧2016.07.17


229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-8-29 00:00:20 | 显示全部楼层
星洲日报

全球房价涨幅.上海第二.香港跌最凶

2016-08-10 16:19

英国房地产研究机构莱坊公布最新报告显示,全球37座主要城市今年第2季房地产价格中,上海房价年涨幅22.5%,仅次于加拿大温哥华,居全球第2;广州、北京的涨幅则分别排名第8和第11。香港房价则跌最凶,排名垫底。

(英国.伦敦10日讯)英国房地产研究机构莱坊公布最新报告显示,全球37座主要城市今年第2季房地产价格中,上海房价年涨幅22.5%,仅次于加拿大温哥华,居全球第2;广州、北京的涨幅则分别排名第8和第11。香港房价则跌最凶,排名垫底。

温哥华涨最强

根据该报告,温哥华成为2015年6月至2016年6月间房价上涨最快的城市,年涨幅达36.4%,而中资是拉高当地房价的主要推手。据统计,中国投资者去年共花费96亿美元在温哥华购置房产,占当地房产销售总额的33%。

为抑制过热的房市,温哥华日前开始征收“外国人购房税”,成为继澳洲之后,另一个控制外资进入房地产市场的政府。根据新政策,外资在当地购房时,需一次性加收15%的房产转让税,新税实施之后,外国买家若以200万加币购买1间房屋,就要多缴税款30万加币。

上海房价的涨幅则紧追在温哥华之后,上海以22.5%的年涨幅排名第2,广州、北京的年涨幅则分别为8.8%和6.4%,排名第8和第11。值得注意的是,香港房价在过去1年降幅达8.4%,为37座城市中降幅最大的城市。

中国过去1年的整体房价同样不断攀升,中国指数研究院的报告指出,今年7月份,全大陆100个城市的新建住宅平均价格为每平方公尺12,009元人民币(下同),年增率增加1.21个百分点至12.39%,月增率扩大0.31个百分点至1.63%。百城价格指数的年增率、月增率连续12个月双升。

除上述城市之外,南非开普敦和加拿大多伦多则分别以16.1%和12.6%的涨幅分别位居第三和第四,澳洲雪梨和墨尔本的房价也出现了两位数的上涨。



产业拍卖了(一)捡拍卖屋新趋势

2016-08-21 12:27

公开投标产业不再是令人却步的事情,如今已崛起为产业市场买卖的最新趋势,这可从拍卖行明显增加足见一斑。将产业单位挂上网供买家选择,提供买家有关产业的资讯,包括准备文件的工作,拍卖公司日渐成为投资者的理想伙伴。

公开投标产业不再是令人却步的事情,如今已崛起为产业市场买卖的最新趋势,这可从拍卖行明显增加足见一斑。

将产业单位挂上网供买家选择,提供买家有关产业的资讯,包括准备文件的工作,拍卖公司日渐成为投资者的理想伙伴。

拍卖产业 激增20%

产业投资者采用公开投标方式购买产业,体验投资产业的便利与透明度,如今已转为最新、最有效的促销产业管道。

在大马,产业被摆上拍卖桌,并非新鲜事,全球金融危机爆发后,市场掀起猛烈的拍卖风,东盟成员国的大马也无法幸免;去年,石油价格、马币汇率下跌,经济前景看淡,人们的还债能力薄弱,拍卖行预计,今年会有更多的产业单位被接管,或者被摆上拍卖桌。

成立于2010年的SriShanBid.com拍卖行董事经理期文说,在全球金融危机仍挥之不去的情况下,预料会有更多的产业业主陷入财务危机,一些产业单位将被摆上拍卖桌。

今年首几个月,拍卖产业的整体数量,比平常时期增加10至20%。当中,中低档房屋受到的冲击最大,价格在20万令吉或以下的房产单位,拍卖个例增加15%;高档共管公寓的拍卖增加10%、办公楼拍卖数据增加20%、有地产业的拍卖增幅则是5%。

这半年来,产业交易的落实,其中有不少是银行推出来的拍卖单位,虽然转手市场的交易相对少了一些。不过,拍卖单位增加,对持有拍卖产业执照的经纪来说,工作也相当忙碌。

产业拍卖 2大管道

期文说,拍卖产业通常分为2种,一种是由银行委托的拍卖经纪代劳,另外一种是由拍卖师,譬如土地局或法庭进行;有些时候,银行也是拍卖师的拍卖小组成员,好比发展商有他们本身的测量师、代表律师,情况是一样的。

他说,产业经纪一般有不少新旧客户,可以将这些客户列为潜在买家,将要拍卖的单位挂在本身的网页,或是通过报章的广告宣传。

无可否认的,拍卖经纪到拍卖地点也会认识一些新的顾客,从中建立新的客户来源,开发新的客户名单。

简单来说,个人要掌握拍卖产业的讯息,可以从借贷机构,例如商业银行、金融公司的分行,拍卖师或律师的办公室,取得拍卖产业的名单。

一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪,他们的办事处也有拍卖产业的资料,他们经常会展开拍卖产业搜寻活动。此外,互联网特别是拍卖产业公司、产业经纪的网页,也会挂上有关讯息。

拍卖通知 掌握资料

一般来说,拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告,以便吸引更多人的目光,让他们加入竞购行列,他的佣金有赖于买卖敲定价的百分比,拍卖师的广告开销则由借贷机构支付。

简单说,为拍卖通告里边的资料包括以下几点:

1)产业所在地点、房产或商产单位的面积、地契的相关资料

2)贷款者拖欠借贷机构的详情,例如拖欠的数额

3)银行的律师、拍卖师的联络管道,譬如电话号码、电邮等资料

4)产业的保留价格或所谓的底价

5)拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间

中低档产业 最受冲击

经济走势低迷、人均收入或可供消费收入减少,产生连锁效应,不少企业将削减公司营运成本列为首要议题,在这个大环节之下,其中一个措施是雇主被迫采取裁员或减薪措施,以纾缓成本压力。

除了裁减员工,一些企业也实行自动离职计划,或进行人力资源重组计划,以减少营运成本、提高效率。

当企业接二连三采取节约措施,旗下员工的正规收入或超时收入自然相应减少,当收入一减少,许多日常开销的步伐将出现混乱状况。

如果个人或家庭的规划不当,加上平时的收入只足以应付正规开销,受薪阶级这时就会出现捉襟见肘的局面。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,假设情况进一步恶化,拖欠房贷分期付款的个例自然增加,如果这样的形势长久不改善,或者进一步恶化,产业被摆上拍卖桌的例子将相应提高。

期文说,高档产业的业主陷入财务困境,拖欠产业贷款分期的例子并不多。反而是中低档产业的业主,拖欠贷款的例子,相对来说比较多,这一阶层的受薪者,现金持有量并不充裕,只要家庭经济出现不好状况,拖欠贷款分期的问题接踵而来。

另外,陈钟灵针对拍卖产业的整体数量,比平常时期增加10至20%,中低档房屋领域受到的冲击最大表示,中低档产业的业主,产业持有能力相对较弱,他们的收入一般属于中低水平,许多时候收入与支出可能持平,一旦收入减少,拖欠房贷分期付款的个例相对较高,这并不稀奇。

办公楼拍卖增20%

至于办公楼的拍卖数据增加20%,在当前经济不景、生意难做的大环境,有不少办公楼或商业单位空置已久,或是无法出租的例子日益增多。

如果业主的持产能力不强,难免陷入进退两难窘境,在别无选择的情况下,产业遭金融机构拍卖是难以避免的事。

产业遭拍卖流程

一件产业被摆上拍卖桌,对业主来说也是一件无奈的事,如果不想失去有关产业,也有些人会设法筹款尽快偿还拖欠银行的贷款分期。

银行在贷款者拖欠分期付款一个时候,将产业进行拍卖时,通常底价与市场价相差无几,银行也希望能从产业的拍卖中弥补其损失。

实力产业经纪公司总裁陈建业说,要参与拍卖产业的投标,个人必须对拍卖的程序有些了解,在拍卖会上,可能会购获不错的产业,但是要很谨慎。

当贷款者拖欠每月的产业贷款分期付款一段时间,一般是3个月,借贷机构如商业银行、金融公司在做出相关努力,包括发出法律文件给相关贷款者后,贷款者没有或无法偿还分期付款,银行有权拍卖有关产业。

借贷机构的业务最主要是赚取利润,尽管采取相关防范措施,但仍会有一个比率的贷款演变成坏账,原因可能很多,譬如贷款者面对财务问题,好比目前的经济状况,导致他们无法按时偿付分期贷款。

预估价做为保留价

银行为了保障本身的利益,同时,为了避免少数一些人趁机不还贷款,他们通常会诉诸法律行动,通过公开拍卖脱售有关产业,以取回贷款者拖欠银行的贷款。

在拍卖之前,银行会根据估价师的预估价,做为拍卖有关产业的保留价,这样对贷款者也比较公平,银行不能冒违反法律的风险,而是必须遵守正规的司法程序展开行动。

旁敲侧击 拍卖屋细节

陈建业说,有些待拍卖的产业,可能是一些空置一段时间的单位,也有少数是业主仍住在里边的产业。有意投标认购者,通常只能在产业外面看,无法入屋细细检查,有时可能会买到一些有问题、或是未必让人满意的单位。

可向邻居探查

假如该单位是空置产业,可以尝试从窗口或任何其他管道了解屋内情况,譬如可以和邻居、公寓管理公司闲谈,探听房屋空置已有多久的时间、上一个业主或住客的居住期限。

无论如何,假如根本无法查看屋内的情况,必须做好面对最坏情况的准备,另外一种情况是有人在该产业单位居住,这可能是业主或租户,假如他们态度友善,这当然最好,他们可能会与你配合,或者成为现成租户。

如果在有关单位的住户或租户不友善,并抱持敌意态度,最好要再三考虑,尽量避免在你手上发生通过庭令驱赶住客的问题,不论他们是业主或租户,需要花钱又耗时。

假如在查看房屋后,如果有关产业单位需要大整修,而你对装修成本又不肯定,如果可行,最好是请来承包商或装修商为你估价。

银行拍卖 耗时6个月

对于借贷机构来说,通过拍卖活动出售产业相当耗时,在取回坏账可能会失去宝贵资源,他们的主要目的不是争取最高销售价值,而是收回已贷出的资金及在出售产业涉及的相关费用或开销。

在银行准备对有关产业进行拍卖,从发出拖欠贷款提醒通知书,直到银行律师向政府相关部门提出申请,以取得拍卖准令、委任拍卖师、订一个拍卖日期、制定拍卖底价,通常需要至少6个月的时间。

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行,最好是出席产业经纪或产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会,公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。在法庭,惟有带着银行汇票的人才获准进入拍卖厅。

产业顾问指出,假如可以接受拍卖底价,而且假设你是唯一的投标者,你必须权衡是否应该在这个时候,以保留价标下该产业单位,或者是在下一次拍卖活动掌握机会,因为下一次的拍卖活动,将再调低底价的水平。

只是下一次的拍卖活动,如果价格吸引人,可能会吸引更多投标者,有关产业单位可能以较高价格、或是比保留价更高的水平售出。

当投标活动开始时,拍卖师可能尽最大努力,鼓励或游说早到的投标者不断提高投标价,假如价格已超越你自己设定的最高价,不要失望,要保持冷静的头脑,不要受情感所左右,如果投标价已超出你原定的最高价,不要继续投标,你到拍卖厅是购买产业,不是要展示你的财务能力,何况市场上还有不少产业等待你去选购。

法庭拍卖 程序繁琐

假如要投标购买拍卖单位,通过法庭进行的程序会比较麻烦,就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。

至于由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位,一般还没到法庭,而是经过“LACA”(转让产业拥有权)的程序进行。

不过,最近这大半年的产业拍卖成功率只是一般水平,产业投资者选择多,他们一般多数会比较谨慎,避免因小失小。

严格来说,假如是理想的单位,多数都不会摆到拍卖桌上,但这并不表示拍卖房产没有理想单位,只是可遇不可求,有意竞标者,事先必须做一些功课,包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。

一些有意或曾经有过投标竞购拍卖单位经验的人,面对业主不愿搬出去的麻烦,针对这点,陈建业表示,假如庭令已经发出,业主是不能违抗的。

公开投标 或捡便宜屋

针对产业拍卖风吹袭力度加大的趋势,产业顾问米兰多斯说,如果投标购获产业,要确保你所委托的律师“效率超高”,以便在限定的期限内办妥交易手续。

在公开拍卖市场的产业投标者,支付10%的首期屋款后,通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款,否则10%的首期付款将被没收。

他说,当产业由银行在公开市场拍卖时,一般人会认为,这产业应该比市价低,有些时候的确是,但也有些时候并非如此。

对产业投资者来说,拍卖会是一个以较低价格购买产业的机会,被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构,尽所能脱售产业,以弥补他们贷出去款项收不回的损失。

假如你遇到的是一幢不错的拍卖产业,而且考虑购买,最好能依循正规步伐竞购,首先拨电到拍卖师的办公室,要求他们传真或电邮拍卖产业的资料,这些资料包括待售产业的详情。

竞标者不要小看这些资料的重要性,其他要注意的事项包括查看有关产业单位是否拥有个别地契/分层地契、是否被第三方申请了私人冻结令、有一堆未偿付的账单,而且还住着不准备搬走的业主或租户。

结语:

任何人加入投标拍卖产业时,最好保持理智的思维,就如产业顾问所说的,假如投标价已超出你原本预定的最高价,不要失望,而是保持冷静,我们进入产业拍卖厅,主要是能以竞标方式购获属意的产业,不是在展现个人的财务实力。

星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文:郑碧娥‧2016.08.21



【窥看年轻人钱意识二之二】三十难立.买房是遥远的梦?

2016-08-26 12:42

俗话说:“三十而立”,许多人对于30岁都有一种成家立业的概念,认为到了这年纪除了要自力更生,最好还能拥有属于自己的房子,来建立幸福美满家庭。房子成为建立一个家庭的基本条件,但随着我国房价逐年攀升,要赶在三十而立之前,买到人生第一间房子似乎成为不可能的任务,但事实真的如此吗?

随着时代斗转星移,80后及90后已逐步成为社会重要支柱,即便是刚踏入社会的90后,很快的也将成家立室。

然而,最近几年,我国房价水涨船高,收入却永远跟不上通货膨胀,现今大学生甫踏入社会,薪资也只有2500令吉左右,与10年前相比,涨幅并没有很高。

经济大环境越来越举步维艰,加上物质诱惑,一些年轻人连基本生活开销都已处理不来,甚至破产,更别说趁早置业,成立家庭。

身边也有90后的朋友埋怨:“现今要在30岁前,靠自己能力买房子,似乎是一项不可能的任务!”

罗觥荃建议,房子打算自住的话,可以买二手房子,有钱的时候,再来翻新。(图:星洲日报)

善储蓄,30岁前定能买到房子

理财导师罗觥荃认同,基于整个经济大环境,以及年轻人对于物质追求的观念不同,要在30岁前买房子,确实有难度,但并不完全不可能。

储蓄就是在30岁前,买到人生第一间房子的不二法则,“不管月收入多少,一定要把收入的30%存起来,能定时储蓄的人,买房子和车子都不会有问题,另外公积金第二户头的储蓄也可用来支付房子首期。”

“假如月收入是3000令吉,每月存1000令吉,一年至少有一万令吉,30岁前,绝对可以买到30万令吉的房子,记得要先买当下有能力负荷的房子,再考虑喜欢的房子。”

他解释,这是基于房价很难下调,尤其在大城市,等存到足够资金时,房价可能又再调涨。

“因此,买房子最重要是买你当时所需,一个人住可以买小型公寓,结了婚后,再买面积大一点的公寓,等有了孩子,可以考虑买排屋,慢慢视经济能力和需求升级居住环境。”

他亦劝请年轻人,不要轻易受朋友花钱方式影响,能不能买到房子的重要关键在于理财,能赚多少钱,还有能存多少钱。

“赚到钱可以花,生活享受应该要有,不用像老一辈人一样刻苦,但必须有花钱和存钱比例,薪资的30%要储蓄起来,等到收入增加,能花的钱自然也会增加。”

罗觥荃说,无法存钱,就算投资也来不及在30岁前买到房子!

这是基于没有任何投资可以给予100%回酬,即使是基金,有10%年利率都已经很好,而且多数投资都要长时间,累积了一定财富后,才会看见明显增长,股票亦是如此。

当然也有人靠买股票来赚钱,但不称为投资,更正确应称为“投机”,“投机像赌博,买低卖高,进场和出场很快,不能说所有赌博的人都会输钱,但输的人会比赚的人多。

“投机很讲求技巧,而且在股票市场要很活跃,才可能赚到钱。”

买房子前,需要准备的5种资金

●资金1:房子首期买第一间房子至少要有10%首期,30万令吉的房子,就要有3万令吉作首期,“30岁前,要存到这笔钱其实不难,所以首期的问题不大。”

●资金2:贷款罗觥荃指出,现在年轻人第一次贷款,大多数都用来购买新车,其实这不是很正确的做法,因为车子的价格会随着车龄,逐渐贬值,如果车贷供期短,还会加重经济负担。

“刚开始可以买不需要贷款的车子代步,这样可以借到更多贷款来买房子,第一次向银行借贷,用来买房子最值得。”

●资金3:手续费办理房子买卖交易时,需要支付不少手续费,如印花税、律师费等,是房价的2至5%,30万令吉房子,至少要准备1万5000令吉手续费。

●资金4:房子杂费买房子后,除了每个月须缴付房贷,还要考量有没有能力偿还电费、水费、火险、门牌税、地税等杂费,不能的话,不要勉强。

●资金5:装潢及家具费用至少要准备房价的20%作装潢及家具费用,30万令吉房子,大概要5万至6万令吉。

给要在30岁前买房子的年轻人3项建议

建议1:找首期不高的房子

罗觥荃表示,基于竞争激烈,一些发展商在推介楼盘时,都会推出配套刺激买气,所以有些房子的首期不用房价的10%就可以买到。

另外,年轻人如果符合条件,而且房子是打算自住的话,应该申请一马房屋计划,因为比市价来得便宜。

建议2:勤劳逛街,货比三家

罗觥荃给年轻人的建议是,避免硬要买想要的房子,应该多看,货比三家,就会知道哪间房子值得购买。

此外,可以物色距离工作地点较远的房子,比如在吉隆坡市中心工作,在附近买房子的话,只是小型公寓都可能要价80至90万令吉,但同样价钱,却可以在沙亚南买到排屋,必须有所取舍。

建议3:买现成房子

买新房子的最大风险是选错发展商,结果房屋计划被搁置,获得房子钥匙的日子遥遥无期之余,还须赔上金钱损失。

因此,罗觥荃认为,如果是自住,不一定要买新房子,买二手房子更好,有钱的话,再来翻新。

“买现成房子的好处是:第一可以避免选错发展商,第二节省装修费用,有些房子可能已装修好,而且又合心意。

“第三不用经历过多繁杂手续,给了首期,大概3个月后就可以获得钥匙,向发展商买,至少要等3年,最后就是可以知道邻居是谁,避开讨厌的邻居。”

投资要看回酬,买房子越早越好

罗觥荃鼓励年轻人,要以买到人生中第一间房子为目标,而且越早买越好,不必等到三十而立之年。

“其实只要有资金,25岁也可以买房子,先买房价较低的房子,待房价调涨,不管是任何类型的房子,都会调涨。”

他解释,买房子是一项长远投资,就算5年内房产市场不景气也没关系,“这5年,你还在供房子,试想想20、30年后,房子供完了,自己退休了,它将是属于你的资产。

“假如现在买一间80万令吉的排屋,30年后可能会贬值至50万令吉吗?以逻辑思考应该是不会,因为钱币价值会越来越小。”

他说,投资房产最重要是回酬,也就是租金及资本增值,当房子容易出租,房价也会随之上涨。

给投资新手的建议

●建议1:投资居住用途的低价或中价房产

投资新手可以投资用于居住的房产,因为不管经济景不景气,人们还是需要住所,而且要投资不管经济好坏,都会有人要租的房子,比如房价介于20万至50万令吉之间的低价或中价房子。

●建议2:以租户为基准

罗觥荃认为,除非持有力很强,能靠自己供几年房子再转售,不然投资房产要以租户为基准,“住户分为很多种,有外国人、外地人、学生等,每个目标都有其优点及缺点。”

他举例,之前油气业旺盛时,吉隆坡市中心一带的油气公司聘请许多外国人来当顾问,当时附近的房子容易出租,而且租金又高,但这两年不断裁员,结果造成供多于求的状况发生。

“至于以学生为租户目标比较没问题,因为不管什么情况都不会穷教育,但会一直换租客,而且学生不太会照顾房子。”

●建议3:在熟悉地点投资


罗觥荃建议,刚开始投资,最好选择熟悉的区域,因为可以观察哪一个地点的房子出租需求高。

4

主题

4871

帖子

5万

积分

积分
55485

局长良民

QQ
发表于 2016-8-29 17:57:30 | 显示全部楼层
买房子越早越好,初初小间的没关系,有了小的,之后再换中的,之后再换大的。

我的朋友就是那样,买了小的,然后买中的,把小的卖了。如此类推,越买越大。。

你也可以的,加油

从买20万以下的,过后20万以上的,然后30万以上的,然后40万以上的。。。现在买150万了,呵呵。

他只是个普通i.t.员工哦
我心依旧
神秘博士 一个时间的领主, 穿梭过去-现在-未来, 环观人类与宇宙的开始和灭亡!

229

主题

2万

帖子

10万

积分

积分
102984

拿督准拿督太平局绅甲必丹部长局长良民软件功能探索比赛优胜者沙巴旅游达人旅游大使铜章(累积乐捐RM100以内)

 楼主| 发表于 2016-9-10 23:38:38 | 显示全部楼层
星洲日报

发展商兼做银行·购屋者或付更多·房市难提振

2016-09-09 18:26

(吉隆坡9日讯)政府发出放贷执照给发展商,市场反应贬多于褒,分析员认为这对提高产业销售效应不显著,反而增加业者债务风险,预见高息成本将加重买家负担,令房产价格更难以负担。

最新进展显示当局开始松绑打房措施,不排除预算案会有更多有利产市的政策出炉。

达证券指出,这不是改善中低收入群拥屋率的有效措施,因这种贷款模式将带来更高融资成本。

“发展商不太愿意额外承信贷风险及贷款给买家,亦未积极想取代金融机构的角色。”

该行认为,现阶段发展商料普遍抱持观望态度,等待当局发布更详细资料。

分析显示,若买家采用发展商的100%贷款、12%利息的35年房贷配套,必须偿还比一般银行房贷配套(35年贷款、4.5%利息及10%头期)更高(138%以上)的月供款。

“发展商可以把利息设在12%以下,但贷款期限很大可能被缩短,以双威(SUNWAY,5211,主板产业组)产业担保贷款计划为例,预计月供款将比一般银行房贷高74%,令人质疑中低收入群是否可承担如此贵的贷款。”

达证券坦言,若消费贷款是因不良信贷记录、持有车贷及信用卡债务及收入不足而下滑,此计划对买家获取梦想家园根本于事无补。

另外,该行也指出,发展商放贷料为发展商带来额外风险。

“业者需要更长时间才可获利,虽然大型发展商有更强稳资产负债表提供融资配套,但还需时设立专业团队管理房贷风险。”

有鉴于此,该行维持产业领域“减码”评级,认为目前疲弱消费情绪及不友善的抵押贷款配套料拖累2016年产业销售。



详细指南未出炉

艾芬黄氏表示,发展贷款给买家的制度非新鲜事,市场上已有业者为顾客提供一些融资辅助,如延递偿还计划、竣工产业保障贷款、自愿退出计划及折扣。

“发展商放贷措施料令业者受益,因这将提供新工具推广产品及增加新收入来源,不过此措施的全面影响还不确定,因当局还未发布详细指南。”

该行认为,此措施正面,因可提供额外工具,让小部份的买家更可负担,但坏处是,发展商若提供全额融资,将因负债率走高而面临更高风险。

因此,该行相信,只有少数的发展商愿意提供期限较短的全额产业融资配套,主要是业者没有融资及信贷相关经验取代银行。

“不认为此计划将严重威胁银行业,因为银行及房贷者的利息明显不同,合格买家依然会因利息更具竞争力而选择银行。”

联昌研究视此措施带来正面惊喜,但正面影响有限,仅可为发展商提供额外提升销售选项,但非所有业者可承受其风险。

“利息每年局限于12%至18%,较低于大部份发展商回酬门槛,再说,发展商融资成本也不可能低于商业银行,因此发展商放贷不是增加买家整体购屋成本,就是让发展商承担违约风险。”



发展商须具备财力

联昌研究向发展商查证后发现,业者并未打算在短期内提供买家融资配套,但不排除会在未来提供一些贷款便利措施,故相信,只有资产负债表强稳的业者会探讨此措施提升销售。

“目前我们所评估的业者当中,仅U O A发展(UOADEV,5200,主板产业组)及马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)持有净现金及接近净现金状态。”

打房结束的先兆?

尽管预期此措施对业者短期产业销售影响有限,但该行觉得,这何尝不是当局结束打房策略的讯号,不排除措施回调的可能性。

“这可能是放松措施的先兆,尤其是2017年财政预算案即将于10月宣布。”

肯纳格研究认为,此措施让发展商以更高的风险换取销售回酬,亦是产业领域结构改变的结果之一。

“这种融资配套的利息高于银行,拉低买家可负担能力及令业者净负债率走高,导致他们无法向银行贷款融资大部份建筑成本。”

该行预见,只有少部份业者可采纳此高风险业务模式,因为业者无法如银行取得买家信贷记录。

“若买家已在申请房贷是面临困难,这意味发展商必须承受比银行更高的风险。“由于此业务模式需要更大的资产负债表支撑,完全与产业最遭周期维持轻资产负债表的理念背道而驰,该行指,即使业者有此能力也不愿意涉身范险,转移现金流风险给自己。

“发展商对此房贷制度反映不一,表示还需时间研究及评估风险,一些则探讨利用此配套作为桥梁应对贷款缺口问题。”

由此评断,该行评论的发展商将不会大量使用此配套,或者局限屋价的10%至20%。

“我们乐于见到此融资计划只限于首购族,以避免投机活动,虽然可能为发展商带来高销售,但其长期风险更令人担心。”

有鉴于此,该行维持产业领域“中和”评级,直到发展商立场明确。

星洲日报/财经‧报道:郭晓芳‧2016.09.09  



亚洲时报

发展商欢迎可提供房贷 吴华山:不必再向银行“磕头”

September 10, 2016

形容联邦城市和谐与地方政府部长诺奥马的宣布为“勇敢的行动”。发展商可透过海外融资或发行债券等方式提供房贷。

(本报讯)联邦城市和谐、房屋与地方政府部长丹斯里诺奥马前日宣布发展商可自行为购屋者提供年利介于十二至十八巴仙的全额贷款,沙巴房地产发展商公会拿督吴华山昨日表示欢迎,并谓发展商不必再向银行「磕头」。

他形容诺奥马的这项宣布为「勇敢的行动」,及间接认同该会乃至大马发展商理事会的说法,那就是公眾无法购得房屋,并非供应出了问题,而是银行银根紧缩造成。

是前所未见的双赢方案

他说:「这是前所未见的『双赢方案』,利惠购屋者及发展商,我们全力支持。」

吴华山是在亚庇发表的文告中这麽表示。

他说,有关发展商可以透过海外融资或发行债券等方式提供房贷,「这也就是为何本会早前就设立一家缴足资本为三千万元的公共公司,这家公司的股东就是我们的一百八十五名会员,以巩固我们的财政地位。」

他说:「在部长作出宣布后,我们的会员将会在这家公司作出更多投资。」

稍后申请提供房贷执照

吴华山表示,沙巴房地产发展商公会有限公司(Shareda Berhad)将在稍后时向联邦城市和谐、房屋与地方政府部申请提供房贷执照,以便为公眾提供有关服务。

另一方面,他也赞扬该部门计划推行更多「先租后售」房屋计划,即是有关租金可转为有关房屋的首期款额。

他说:「这也正是本州乃至大马房屋发展理事会向来所要求政府采取之行动。」

房贷利率18%有抵押12%

昨日的报导引述诺奥马的宣布,该部是援引二零一一年借贷法令发出放贷执照;他说,有兴趣的发展商,即日起可以向房地部提出申请。他说,向发展商借贷的购屋者不限于首购族。

他说,根据该法令规定,年利率的顶额是十八巴仙,即是没有抵押,有抵押则最高十二巴仙。发展商可以从购屋者介于十年至廿年的贷款偿还期取得长期收入。



谢秋菊:利息高不受国行管制 贷款人利益无保障

September 10, 2016

(本报讯)沙巴进步党署理主席谢秋菊昨日表示对新宣布的由发展商向购屋者提供房贷政策感到担心,因为它不受国家银行管制,而且其十二至十八巴仙年利「高得离谱」。

她指出,该政策原本是不错的,但利息应与银行相若,且政府须确保有成熟的管制体制来保障贷款者的利益。

她说:「这项政策的利率比现有的银行房贷高出三至四倍,谁能负担得起?如果政府真的有心要帮助人民,不是用这种方法,利息高得令人无法接受。」

谢秋菊是在亚庇接受记者访问,回应联邦城市和谐、房屋及地政部长诺奥马前日宣布该政策时如此表示。

她说,现有的商业银行都归国家银行所管制,一旦银行倒闭,借贷人的利益受到保障,但由发展商放贷的方式,有何保障无法知晓。

她说:「若向发展商贷款,万一发展商面对经济危机,贷款人要向谁追究?已经还到一半的屋子拥有权归谁?清盘后的发展商公司在清还债务时,购屋者排在第几位?这些都是要了解的问题。」

谢秋菊表示,无可否认,政府推出这项新政策是为了刺激房屋业,带动国家的经济发展,但屋业发展之蓬勃
还需国家整体经济政策,而不是区区一项政策能左右大局。

她说:「例如面对屋价高涨,不能只一味指责发展商,建筑材料起价,政府是否能给予协助?消费税吸走了市场上大笔的流动资金,是否有应对之策?」



黄仕平:利息高得离谱 房贷如同阿窿

September 10, 2016

(本报讯)民主行动党籍亚庇区国会议员黄仕平昨日直指政府新宣布的由发展商向购屋者提供房贷政策如同「阿窿」。

他表示,由联邦城市和谐、房屋及地政部提出的该政策,居然允许发展商收取十二至十八巴仙的房贷利息,高得不合理。

他说:「政府允许发展商为购屋者提供房贷,本来是个可行的政策,但十二至十八巴仙的利息过于离谱,再加上房贷向来都要负担长达数十年之久,此举将会导至『穷人更加死』。」

黄仕平是在亚庇向记者发表谈话时这麽表示。

他表示,该政策的原意是协助那些无法获得银行借贷的低收入群获得借贷而购屋,如今却制造出另一个大问题。

他说:「对我来说,发展商若要提供房贷,最多只可比银行的利率高出一巴仙,现今银行房贷利率介于四至五巴仙。」

他希望国家银行最终能放松借贷条件,让更多人有机会借贷购屋,也刺激市场经济。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 加入

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|「风下之乡」沙巴论坛  

GMT+8, 2017-12-12 08:19 PM

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.|Style by Coxxs

快速回复 返回顶部 返回列表